【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月的【de】武汉【hàn】已经格外闷热，光谷【gǔ】大道和新玉【yù】路交【jiāo】汇处西南是国际【jì】企【qǐ】业【yè】中心，这个2000年竣工的园【yuán】区，是黄立平【píng】担任东湖高新（600133.SH）董【dǒng】事长时操盘的第一【yī】个产业【yè】园项目，也是武【wǔ】汉真正【zhèng】意【yì】义上的第一【yī】个产业园区。

目【mù】前黄立平担【dān】任中电光谷【gǔ】（00798.HK）总裁，管理园区88个。谈起他做的第【dì】一个园区，黄立平【píng】仍感慨万千，那时都是摸索着【zhe】干，甚【shèn】至【zhì】连国【guó】际企【qǐ】业中心的用【yòng】地性质也是他【tā】临时【shí】想的。

黄立【lì】平正好赶上了武汉“光【guāng】谷”起步阶段，上世纪80年代末，武汉开【kāi】始【shǐ】筹【chóu】办“东湖技术密集经济小【xiǎo】区”；2001年，东湖高新区获批“国【guó】家【jiā】光电【diàn】子信息产业【yè】基地”，“光谷”这一【yī】名称正【zhèng】式启用。

(资料图片仅供参考)

如今，光谷已【yǐ】经成【chéng】为武汉的一【yī】张名片，作为光谷的重要参与者和建设者，9-20，黄【huáng】立平【píng】向【xiàng】经济【jì】观【guān】察【chá】报讲诉了光谷创立【lì】初期【qī】诸多不为人知的【de】故事。

他说，产【chǎn】业园区已【yǐ】经是推动城市【shì】经济【jì】发展【zhǎn】和产业转型【xíng】升级的重要平台，如【rú】今看【kàn】来，一切似乎水到渠成，但【dàn】在当时，无【wú】论是产业园区这【zhè】一业务的存续，还是【shì】发展方向和模式，都经历了不同【tóng】程【chéng】度的争议。

雏形

1984年【nián】，武汉【hàn】召开“新技术革【gé】命武汉对策讨论会”，形成《关于【yú】在武汉【hàn】建立激【jī】光工业、光纤通信、生物工程【chéng】三【sān】个基地和信息【xī】中心的建议【yì】》，并被列【liè】入全国13个【gè】试办新【xīn】兴技术新兴产业密【mì】集的小【xiǎo】经济区城市名单【dān】。

当时【shí】，武汉主要建设光【guāng】导纤维通信【xìn】技术开发中心【xīn】，为此，武汉成立东湖技术密集【jí】经济区，这【zhè】是【shì】武汉光【guāng】谷的前身。1987年【nián】，武汉【hàn】东湖创业者中心正式成立，吸纳6家创【chuàng】业公司进【jìn】入；1988年，东湖新技术开发【fā】区挂牌成立。

1991年，东湖新技术开发【fā】区获批国家【jiā】级新技术开发区【qū】，成【chéng】为继【jì】中关村之后，全国第二个【gè】国家级高新区【qū】。在新技术浪【làng】潮影【yǐng】响下，高校云集的武汉掀起了创【chuàng】业【yè】高【gāo】潮，并逐步【bù】形成了今【jīn】天的武汉创业大【dà】街。

1994年，华中【zhōng】师范【fàn】大【dà】学教授谢圣明【míng】牵头，联合8名高校教【jiāo】授共同创办红桃开集【jí】团，1984年-1986年期间【jiān】，黄立平曾在华【huá】中师范【fàn】学【xué】习，33岁的黄【huáng】立平由此搭上这趟顺风车，成【chéng】为红【hóng】桃开的联合【hé】创始人。

1998年，红桃开集团股【gǔ】份有【yǒu】限公司、武汉【hàn】东【dōng】湖新技术开发区发展总公司、武汉【hàn】城市【shì】综合【hé】开发集团有限公司【sī】、武【wǔ】汉庙山实业发【fā】展总公司、武汉建银房【fáng】地产开发公司共【gòng】同组建东湖【hú】高新，并在A股【gǔ】上市，由此，黄立【lì】平【píng】成为东湖高新【xīn】董事长。

黄立平介绍，当【dāng】时【shí】东湖【hú】高新一项重要【yào】业务就是代政府履行职责，将土地出让给创业公司【sī】兴建办【bàn】公楼【lóu】和【hé】厂房，“那时【shí】还没有【yǒu】产业园【yuán】区的概念，谁有【yǒu】建办公楼、建厂房的【de】需要，我们【men】就给地，20亩、30亩土地很容易【yì】拿到”。

在东湖高新【xīn】期间，黄立【lì】平看到了一个商【shāng】机，一些中小企业虽【suī】然【rán】有办公楼和厂房【fáng】需求，但没【méi】有【yǒu】实力和能力【lì】兴建，“东湖【hú】高新就【jiù】是【shì】土地出让方，我们可以建好提供给企业使【shǐ】用”。

在这【zhè】一思【sī】路下，2000年，东湖高新开发建设【shè】了第一个产业园区——国际企【qǐ】业中心，这也是武【wǔ】汉真【zhēn】正意义【yì】上的第【dì】一个产业园【yuán】区。

国际企业中心建设时，在【zài】主管部门申办【bàn】土地规【guī】划文【wén】件时，工作【zuò】人员不知道土地【dì】性质如【rú】何定义，黄立【lì】平【píng】临时【shí】想了一个“研【yán】发办公”的名称，他没想到，这一【yī】名【míng】称后来【lái】延伸成一项专门的土地使用【yòng】权【quán】——科研用【yòng】地。

黄立平说，给园区起【qǐ】名字时，为了吸【xī】引客户【hù】，想【xiǎng】了各种【zhǒng】办法。当时黄立平【píng】创办的一家农药【yào】公司和一家日【rì】本企业【yè】有业务往来【lái】，“觉得国际企业这个名称很好，所【suǒ】以就把园区叫成国际企业中【zhōng】心”。

国际企业中心建成后，有一年，黄立平到北京出差，在亦庄看【kàn】到一个名为“国际【jì】企业大道”的写字楼【lóu】，“我就会心一笑，心想他们【men】可能也是出【chū】于同样【yàng】目的起【qǐ】了【le】这【zhè】个名【míng】字”。

虽然【rán】黄立【lì】平至今【jīn】认为国【guó】际企【qǐ】业【yè】中心存在诸多不【bú】足，但【dàn】当时满足了中小企业的需求，很快就销售一空，在后来的日子里，国际【jì】企业【yè】中心陆续【xù】开发建设了【le】二期和三期项目，形成【chéng】了一个【gè】中【zhōng】小企业聚集地。

国际企【qǐ】业【yè】中心竣工的第二年，武汉东湖新【xīn】技术开发【fā】区获批“国家光电子信【xìn】息【xī】产【chǎn】业基地【dì】”，武汉光谷一词正式启动。但在当时，光谷远没有如今这么知名，“当时北京中关村叫了硅【guī】谷，所【suǒ】以我们就叫了光【guāng】谷”，东湖高【gāo】新【xīn】区一位人士告诉【sù】经【jīng】济观【guān】察报【bào】。

探索

东湖高新集【jí】团成立后，通【tōng】过出让土地给企业【yè】，逐【zhú】步形成关东、关南两个工业园。但2004年，所有建设【shè】用地必须履行招拍挂程序，东湖高【gāo】新【xīn】失去了土地出让【ràng】资【zī】格，也让【ràng】东湖高新的【de】业【yè】务面临大【dà】考【kǎo】。

黄【huáng】立【lì】平说，失【shī】去了土【tǔ】地出让【ràng】资格，想要发展【zhǎn】产业园这一业【yè】务，就只能和其他企业一样，从政府拿【ná】地建设，再出售给企【qǐ】业。

黄立平【píng】称，当时产业园办【bàn】公楼市场还没有价格机制【zhì】，无法锁定利润，部【bù】分【fèn】股【gǔ】东方担心赔钱不愿意冒【mào】险，“我看好这个领域，虽然当时【shí】还【hái】不知道【dào】会向哪个【gè】方【fāng】向发展【zhǎn】，但主观判断是有前【qián】景的”。

股东对未来业务【wù】发展【zhǎn】出【chū】现分【fèn】歧【qí】，结果就是东湖高新重【chóng】组，黄立【lì】平拿到了正在建【jiàn】设的【de】光谷【gǔ】软件园项目开发建设权及两家生物医【yī】药【yào】公司【sī】。东湖高【gāo】新后来虽然又【yòu】涉足产业园区开发建设，并将这一业务保留至今，但当时彻底剥离了这【zhè】一业务【wù】。

黄立平【píng】在东湖高新做软【ruǎn】件园的时候，正【zhèng】值武汉市传统产业走【zǒu】向信息化【huà】时代【dài】。武汉是中【zhōng】国重要的制造业基地，早在清末民初时，就已【yǐ】经是全【quán】国继上海之后第二大工业城市。新中国【guó】成立【lì】后【hòu】，更【gèng】是聚集【jí】了武钢、东【dōng】风【fēng】汽车等【děng】一大批传【chuán】统制造业【yè】。

在新技术【shù】浪潮下，传统制造业也开始陆续信息化，“很【hěn】多企业都成立【lì】了信息化部门【mén】，慢【màn】慢的，随着人员越来越多，需要寻找独【dú】立的办公地”，黄立【lì】平说【shuō】，当时武汉之【zhī】所以做软【ruǎn】件【jiàn】园，正【zhèng】是因着这一趋【qū】势。

软件园的第一【yī】个客户颇有【yǒu】戏剧【jù】性，黄立平介绍，当时华中科【kē】技【jì】大学【xué】校办企业天喻信【xìn】息在华中科技园兴建【jiàn】了办公楼，主体【tǐ】建好了，装修了一半，由于资金缺【quē】乏【fá】停下了【le】，“当时【shí】周济市长【zhǎng】找到我，让找5000平方米【mǐ】的场地，一【yī】定安置好天喻信息”。

最后【hòu】双方达成协议，天喻信息用没有建【jiàn】好的办公楼与【yǔ】软【ruǎn】件园【yuán】一【yī】比【bǐ】一置换。“当【dāng】时天喻办公楼造【zào】价是2600元/平方米【mǐ】，软件园【yuán】是2000元/平方米，”黄立平说【shuō】，虽然【rán】有【yǒu】差价，但对方喜欢上软件园【yuán】的办公楼，“对方没花钱，我们也没【méi】补钱，就置【zhì】换了”。

这件事让黄立平进【jìn】行了深刻思考，企业是政府招商【shāng】引【yǐn】资过来的，政府肯定会帮【bāng】助企业【yè】压低成本【běn】，这就意【yì】味着园区利润被【bèi】压缩【suō】；但只要软件园的【de】产品符合客【kè】户需求【qiú】，客【kè】户也【yě】愿意接受差价，“那我【wǒ】就有利润空间【jiān】了”。

通过引【yǐn】入天喻信息这一事件，黄立平意识【shí】到产业园【yuán】区的市【shì】场空间。黄立平说，虽然【rán】当时还【hái】不清楚【chǔ】软【ruǎn】件园未来会朝哪【nǎ】个方向走，但通过【guò】专业化开发建设，打造出符合客【kè】户需求的【de】产品，产业园区的商业逻【luó】辑就是【shì】成【chéng】立的。

专业化

2005年，出走东湖高新【xīn】后，黄立平【píng】创【chuàng】办了光谷联【lián】合【hé】，主要业务【wù】就是继续【xù】开发建设曙光软件园，也就是后来的光谷软件园。为了集中【zhōng】精力【lì】搞【gǎo】好【hǎo】产业园区，他陆续【xù】出售了两家生物制【zhì】药【yào】公司【sī】的股权。

东湖高【gāo】新放弃了产【chǎn】业【yè】园区开发建【jiàn】设业务后，方兴未艾的光谷软件园面临着流产的风险，对产业园区已经有深【shēn】入思考的黄立【lì】平【píng】在东湖【hú】高新重【chóng】组后【hòu】拿到【dào】了产【chǎn】业园区业【yè】务，这【zhè】一举动保住了【le】软件园，也【yě】客观上成就了黄【huáng】立平。

一位产业园区人士【shì】告诉经济观察报，虽然当时东湖高新将产【chǎn】业园区【qū】业务作为负担剥离了，但从后来【lái】的发【fā】展看，黄立平【píng】相当于【yú】捡【jiǎn】到一块肥【féi】肉，伴随着武【wǔ】汉光谷的【de】兴起，黄立平的光【guāng】谷【gǔ】软件园也逐步进【jìn】入高光时刻【kè】。

黄【huáng】立平【píng】说，最高【gāo】峰的时候，武汉市60%的软件企业都集中在光谷软件园，软件园也【yě】成为【wéi】武汉【hàn】光谷最【zuì】先打【dǎ】造的一张【zhāng】王牌【pái】。目前【qián】光谷软件园仍聚集了包【bāo】括美国EDS、微软、海康威视【shì】、视【shì】睿科技、法国电【diàn】信、爱立信【xìn】、华为、软通动【dòng】力等一【yī】大批龙头企业【yè】。

从做【zuò】光谷【gǔ】软件园开始，黄立平逐步将产业园区发展转【zhuǎn】向专业化道路。黄【huáng】立平【píng】解【jiě】释，当时的专业化实际上【shàng】就是房地产化，“现【xiàn】在来看【kàn】，用房【fáng】地产做产业园存在很【hěn】多【duō】问题，但在兴起【qǐ】阶段【duàn】是【shì】必【bì】经之路”。

当【dāng】时，万科也提出向丰田学习【xí】，开【kāi】始【shǐ】走房地产专【zhuān】业化道路，包括前【qián】期咨询、开发【fā】、设计、施工、运营等房【fáng】地产【chǎn】各环【huán】节的专业化。

另一个让黄立平深刻【kè】思考的是交通银行【háng】电话服务中心落地。2008年，如全国大多数银行一【yī】样【yàng】，交通银行【háng】计【jì】划将前【qián】后【hòu】台分离，找一个1万平方【fāng】米【mǐ】场地【dì】作【zuò】为后台呼叫中心【xīn】，当时备【bèi】选城市还有合肥【féi】和南昌。

合肥【féi】给出的条件是提供一【yī】栋国【guó】有办公楼，免费使【shǐ】用十【shí】年；南昌给【gěi】出的【de】条【tiáo】件【jiàn】是，随便挑地，看【kàn】上哪块给哪块；黄立平则【zé】和【hé】设计师连续几个昼夜做好设计方案，将方案带【dài】去【qù】上海。

最终，武汉光谷软件园的海派建筑方【fāng】案打【dǎ】动【dòng】了交通【tōng】银行。黄立平【píng】回【huí】忆，虽然理论上免费的办公楼【lóu】和随【suí】便挑选的土【tǔ】地更吸引人，“但都忽视了【le】客户真正要【yào】什【shí】么，这也让我们认识到了【le】解客户需【xū】求【qiú】的重要性【xìng】”。

交通银行后台落户带给光【guāng】谷软件园的不仅仅是“比客户【hù】更【gèng】了解【jiě】客户【hù】需求”，还让园【yuán】区【qū】以后的定价【jià】有了依据，“当时我们开出【chū】的价格【gé】是3700元/平方米，客户没还价【jià】，直接就【jiù】答应了，在上【shàng】海，他【tā】们自己建成本价都【dōu】要5000元/平方米【mǐ】”。

这一单生意【yì】也让光【guāng】谷软件园获得了可观的收【shōu】益，黄立平说，当【dāng】时建造成【chéng】本价是2100元/平方【fāng】米【mǐ】，毛【máo】利率【lǜ】高达43%，再次验证了专业化道路的可行性。这一单生意对光谷软件【jiàn】园影【yǐng】响极为深【shēn】远【yuǎn】。

此后【hòu】，黄立【lì】平又从交通银行【háng】拿到6万平方【fāng】米的订单，通【tōng】过相同的方【fāng】式将银联、光大银【yín】行等金融机【jī】构变成自己的【de】客户。金融【róng】后台服务【wù】也成为光谷软【ruǎn】件【jiàn】园【yuán】继软件开发及外包服务之【zhī】外的第二大产【chǎn】业。

回归运营

2009年，武汉【hàn】光谷成为继中关村之后，全【quán】国第二【èr】个国家级自【zì】主【zhǔ】创新示范区【qū】，当时武汉全【quán】市【shì】GDP是【shì】4560亿【yì】元，而东湖【hú】高新【xīn】区只有187亿元，在武【wǔ】汉市各区县中排名第八，一切都还刚刚起步。

同一年，光谷软件园将【jiāng】建好的办【bàn】公楼【lóu】交付【fù】给交通银行。伴随着新兴【xìng】产业【yè】的快速发展，东湖高新区的GDP一【yī】路【lù】增长，黄立平的园区【qū】生意也风生【shēng】水起。但【dàn】随后的一件事，让黄立平【píng】不【bú】得不对光谷软件【jiàn】园的【de】模式进【jìn】行【háng】反思。

产业园区是一【yī】个投资【zī】规模大、回【huí】报周期【qī】长的【de】生意，为了【le】保证企业有充足的现【xiàn】金流，黄立【lì】平为光谷联合设定了严格的自销比【bǐ】，即【jí】自持10%，销售90%，也【yě】导致了光谷联合长【zhǎng】期【qī】重视销【xiāo】售而【ér】忽视运营。

2014年，光谷联合在港交所上市，因为之前在国内上市【shì】的东湖【hú】高新市盈率一【yī】直保持在9-20倍左【zuǒ】右，黄立【lì】平【píng】认【rèn】为光谷联合【hé】上市至少可【kě】以获得20倍估值，这还【hái】是【shì】一个较为保守的估值。

但现实狠狠【hěn】抽了他一【yī】记耳光。经过一系列【liè】路【lù】演，最终光【guāng】谷联【lián】合获得的估值【zhí】只有6倍，同期做“观赏鱼”的海【hǎi】昌【chāng】上市获【huò】得40倍市盈率。而且【qiě】，光谷联合的股票认购情况【kuàng】也不及预期，这让黄立平【píng】很受伤，“东【dōng】湖【hú】高【gāo】新上市时只有6000万元【yuán】利润【rùn】，光谷【gǔ】联合上市时利润超过2亿元”。

由于当时销售收入占比超过90%，光谷联合被【bèi】归入房【fáng】地产类企业，“房【fáng】地【dì】产【chǎn】企业估值【zhí】看的【de】是规模，销售额起码在【zài】200亿-500亿元【yuán】，才【cái】能获【huò】得资本市【shì】场的认可”。

产业园显然【rán】不同于房地产【chǎn】，开发出住宅有人买单，但产业园区未必有这么大市场规模。痛定【dìng】思【sī】痛之后，黄立平开始【shǐ】调整【zhěng】光谷【gǔ】联合的【de】战略【luè】，逐步减少销售占比，提升运营能力【lì】带来【lái】收入占比。

黄立平说，既然【rán】决定【dìng】转型，就需要设定目标，他的目标是将开发【fā】业务【wù】占比下降至50%以【yǐ】内。2016年，光谷联合【hé】引入中国电【diàn】子作为大【dà】股东，正式更名为中电【diàn】光谷。光谷【gǔ】联合【hé】与中国【guó】电子的业务得到较强的互补。

2015年，中电【diàn】光谷正式【shì】转型【xíng】。当年武汉地【dì】区总产值首次突破万亿大关，2022年更是首次超过杭州，在全国省会【huì】城市【shì】中名列第三，而东湖高新【xīn】区【qū】的GDP也达【dá】到2246亿元【yuán】，持续【xù】引领【lǐng】武汉。

经过【guò】5年的调整，2020年，中电光谷的商业运营服【fú】务收入占比首次超过【guò】一半【bàn】，达到52%，物业开发业务收入占比降【jiàng】至【zhì】47.6%。这【zhè】也意味着中电【diàn】光谷完成了转【zhuǎn】型【xíng】。黄立平说，下一步中【zhōng】电光谷还将继续【xù】提升运营收入占比【bǐ】。

在【zài】转型过程【chéng】中，中电光谷逐【zhú】步强化【huà】了咨询、建设、运【yùn】营等专【zhuān】业能【néng】力，并联动起来【lái】，先以咨【zī】询业务【wù】介入项目，获得【dé】能力认可【kě】后，再介入建设或运营领域。同时，逐步【bù】降低自投项目，提【tí】升轻资【zī】产比例。

截至目【mù】前，中电光谷旗下共有88个园区项目，其【qí】中重【chóng】资产项目在30个左右，其余50多个项目均【jun1】为轻资产项目。2022年营【yíng】收55.28亿元，净利【lì】润5.36亿元。这一收入【rù】和净利在房【fáng】地产【chǎn】行【háng】业中并【bìng】不显著，但在园区【qū】类企业【yè】中【zhōng】已经名列前【qián】茅【máo】。

目前【qián】，光谷软件园只是中电光谷诸多【duō】园区中的【de】一员，其在武汉除【chú】了软件【jiàn】园，还有科技城、金融港、生物城等诸【zhū】多主题园【yuán】区。而武【wǔ】汉光谷已经由最初的光电信息【xī】园区【qū】发展【zhǎn】成【chéng】为目【mù】前的【de】八大产业【yè】园区。