法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年上【shàng】半年，楼市先【xiān】是受到疫情冲击而【ér】基本处【chù】于停滞【zhì】状【zhuàng】态，但随着疫情好【hǎo】转，堆积【jī】的需求【qiú】集【jí】中释【shì】放。5月和【hé】6月【yuè】房地产【chǎn】市场快速复【fù】苏，小阳春态势明显，多个城市出现环比同比增长，有的城市甚至【zhì】出现多【duō】个万人摇号项目。

法拍房和豪宅受热捧

9-20，京东法拍页面显示，位【wèi】于【yú】北京亦庄的一个别【bié】墅项目评估价【jià】1047.2万元【yuán】，14位购房者经过【guò】48轮举牌，从733万元的起【qǐ】拍价一路拍到1100.2万【wàn】元【yuán】，较之【zhī】起拍价溢价高达50%。

而在【zài】此之【zhī】前，9-20，位于北京西城区陶然亭的一套办公【gōng】用房【fáng】从422万元起拍，经过217轮【lún】竞拍，成交价为704万元，比评估价602万元还高【gāo】16.9%。9-20，位【wèi】于【yú】北京顺义区【qū】的一套评估价为【wéi】5365.3万【wàn】元的别墅用房，从起拍价3756万元拍【pāi】至6146万元，较之起拍价【jià】溢【yì】价高达63.6%。

对此，一位【wèi】法拍房行业【yè】的人士表示，自【zì】今年【nián】5月以【yǐ】来，随着房【fáng】地产市场快速【sù】回暖，法拍房也成为众多【duō】购【gòu】房【fáng】者的可选标【biāo】的，拍卖价格一路走高，近两【liǎng】个月最终拍【pāi】卖价格【gé】基【jī】本与【yǔ】市价持平或略低于市价，不像前几个月有较大的价格优势。“去年底今年初，一【yī】套【tào】位于双井的【de】住宅拍【pāi】卖，与【yǔ】近期同【tóng】一小区住宅拍卖，无论是起拍价还是拍得【dé】单【dān】价都有较大幅度的价【jià】差”。

淘宝和京东拍卖页详【xiáng】情也【yě】显示【shì】，位于同一小区的同层【céng】次同户型住宅分别在9-20和9-20拍【pāi】卖【mài】，前者【zhě】起拍价568.4万元、拍出价【jià】616.4万元，后者起拍价661.2万【wàn】元、拍出【chū】价869.1万元【yuán】，价差明显。

值得注意的是，市场热度【dù】不仅体现在【zài】法【fǎ】拍【pāi】房难“捡【jiǎn】漏”，深圳、上海等【děng】核心一二线城市豪宅市场【chǎng】也出现抢购潮。

9-20，上海“史上最贵豪宅”项【xiàng】目翠湖天地五【wǔ】期开盘【pán】销【xiāo】售，单【dān】价约【yuē】16.5万元/平方米，是这轮调控以来【lái】上海报价最高的楼盘，主力户型均【jun1】价高达5000万【wàn】元【yuán】/套。而在此【cǐ】之前，三湘印象名邸项目均价12.18万元【yuán】/平方米，认筹率高达【dá】700%，开盘当日【rì】即售罄。

深圳方面，今年【nián】前5个月，深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公【gōng】馆等【děng】豪【háo】宅【zhái】销售金额【é】均达30亿【yì】元左右，金众·麒麟【lín】公馆、招商·领玺更是接【jiē】近50亿元。

对此【cǐ】，克而瑞【ruì】研究【jiū】中心研【yán】究员【yuán】杨科伟【wěi】表示，疫【yì】情过后，货币政【zhèng】策整体稳【wěn】健偏积极，信贷资金整体趋向【xiàng】宽松，短期【qī】内房【fáng】地【dì】产市场热度【dù】将惯性延续，成交或【huò】将持续处于【yú】高位，房价还有一定的上涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法【fǎ】拍房【fáng】、豪宅受热捧的根本原【yuán】因还【hái】是整【zhěng】体市场【chǎng】的回暖【nuǎn】。2020年上半年，楼市【shì】受疫情影响，1至2月基本停摆，自【zì】3月起【qǐ】楼市回暖加速，走出一波“过山车”行【háng】情【qíng】。

国家统计局数【shù】据显示，1至2月【yuè】商品房销售面积8475万平方米，同【tóng】比下降【jiàng】39.9%;销【xiāo】售额【é】8203亿【yì】元，下降35.9%。其中，住宅销售面积下降【jiàng】39.2%，销售额下降34.7%。

但疫情只是延后【hòu】了购房需求的释【shì】放【fàng】。克而瑞研究【jiū】中心报告【gào】显示【shì】，疫【yì】情后核心【xīn】一二线城【chéng】市房地产市场【chǎng】快速回暖。4月【yuè】，重点监测【cè】一二线城市成交面【miàn】积持续【xù】上升【shēng】，环比增幅高达30%左右，同比跌幅皆【jiē】收窄至20%以内【nèi】。成都、长【zhǎng】沙等城【chéng】市【shì】成交面积基本恢复到疫前水平，深圳、杭州、青岛等城市成交面【miàn】积率先实【shí】现同比【bǐ】增长。

5月，克而【ér】瑞监测的百城数据【jù】显示，近半【bàn】数城市【shì】商【shāng】品住宅成【chéng】交面【miàn】积同比【bǐ】环比均【jun1】增长，热点二线城市同比涨幅已突破20%。上海、杭州【zhōu】、南京、宁波、温州、清远等城市【shì】5月成交量创【chuàng】下近两【liǎng】年高【gāo】点，其中，上海5月商品【pǐn】住宅成交面【miàn】积突破100万平方米【mǐ】，同比【bǐ】增长54%，环比【bǐ】增长76%。

到【dào】了【le】6月，楼市快速回暖【nuǎn】态【tài】势【shì】仍未减弱。克【kè】而瑞研究中心最【zuì】新报告显示【shì】，9-20至28日【rì】的一周，一【yī】线城市成交指数为138.75，环比【bǐ】下降3.85点;二【èr】线城市成交指数为【wéi】147.61，环比【bǐ】上升20.85点;三四线城市成交指数为221.84，环比上升90.18点。

二手房方面，9-20至21日的【de】一【yī】周【zhōu】，一【yī】线城市中，北京成交面积38.31万平方米，同比【bǐ】增长【zhǎng】117%;深圳成交面积22.78万【wàn】平方米，同比增【zēng】长69%

中原【yuán】地【dì】产首席分【fèn】析【xī】师张【zhāng】大伟表示，楼【lóu】市【shì】出现小阳春很大【dà】程度【dù】是因【yīn】为一季度【dù】疫【yì】情压抑的市场需【xū】求叠加降息降准带来的政策宽松【sōng】。6月市场继续维持5月的升温态势【shì】，大部分城市成交【jiāo】量已经超过去年同期。

土地市场方【fāng】面【miàn】，中原地产【chǎn】研【yán】究中【zhōng】心【xīn】数据显【xiǎn】示，截至9-20，今年以来全国土【tǔ】地市场持续【xù】升温，杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。具体【tǐ】来看【kàn】，50个大城市合计土【tǔ】地出让额2.18万亿元，同比增长11.6%。其【qí】中，36个城市卖地【dì】额超过【guò】200亿元，杭州【zhōu】、上【shàng】海、北京和【hé】广州分别以【yǐ】1639亿元【yuán】、1313亿元、1143亿元和1015亿元占【zhàn】据前4位【wèi】。

易居【jū】房地【dì】产研究【jiū】院报告也【yě】显【xiǎn】示，百城土地市场【chǎng】逐渐回暖。1月【yuè】至5月，4个一线城市居住用地成交面积1479万平方米，同比增长【zhǎng】35.3%;32个二线城市居住用地成交面积11359万平方米，同比【bǐ】减少12.4%;64个三【sān】四线城市居住【zhù】用地成交面积8527万【wàn】平方米，同比【bǐ】减少2.2%。

从地价来看，1月至5月，全国100个城市居住用地平【píng】均价格为每平【píng】方米6213元【yuán】，同【tóng】比上涨【zhǎng】13.8%。其中，4个一【yī】线城市【shì】居【jū】住用地平均价格【gé】为每平【píng】方米18499元，同【tóng】比上【shàng】涨38.6%。

易居研究院【yuàn】智库中心【xīn】研究总监严跃进【jìn】表【biǎo】示，土【tǔ】地市场总【zǒng】体呈现继续回暖的态【tài】势。他认为，当前外部环境改善，房企拿【ná】地【dì】信心【xīn】也逐渐增【zēng】强，而优质地块【kuài】供应较【jiào】多有助于相【xiàng】关【guān】城市土地市【shì】场走出低谷。

张大【dà】伟认为，在降准降息等政策影响【xiǎng】下，房企【qǐ】拿地积【jī】极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，使得【dé】土【tǔ】地市场【chǎng】热度持【chí】续提升。他表【biǎo】示，虽然整【zhěng】体地价仍未全面上涨，但部【bù】分城市的部分【fèn】地价【jià】已【yǐ】经达到历史【shǐ】高点。

房住不炒下政策难松

值得注意的是，虽然成交量【liàng】明显回暖，但楼【lóu】市库【kù】存依然处于高位。易居房地产研【yán】究院最新发布的《全国与【yǔ】9城供求关系与【yǔ】库存报告》显示【shì】，5月全国【guó】商品住宅潜在供【gòng】求【qiú】比【bǐ】为【wéi】1.12，环【huán】比下降【jiàng】0.4%，同比上升【shēng】14.8%。

易居研究院研究员王若辰【chén】表示，供求关系是决定房地产价格【gé】短周期波动的关【guān】键因素之【zhī】一【yī】，通【tōng】常来说，在【zài】仅考虑供求关系的情【qíng】况下，当【dāng】住宅供应【yīng】量小于需【xū】求量时，房价【jià】易涨难跌;当住宅供应量大于未【wèi】来需求【qiú】量时【shí】，房价易【yì】跌难涨。

王若辰认为【wéi】，目前【qián】楼市仍然处【chù】于供【gòng】大于求状态。虽然一季度后因疫情【qíng】积压的需求有所【suǒ】释放，但疫情对经济的【de】影【yǐng】响【xiǎng】并【bìng】未消退，全国房地产市场【chǎng】仍处【chù】于下行周期，需求并不能【néng】回到疫情前【qián】的水【shuǐ】平，预计今年【nián】9月大概率是短期潜在【zài】供求比的高点。

报告说，4月，天津、湖州、郑州【zhōu】、杭州【zhōu】、重【chóng】庆、南京【jīng】、苏州、三亚和上海9个城市的潜【qián】在供求比分别【bié】为【wéi】1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除【chú】上海供求比略小于1外，其他【tā】城市均处【chù】于【yú】供大【dà】于求状态。从去化周期来看，4月，三【sān】亚、天津、南京【jīng】、苏【sū】州、郑州【zhōu】、杭【háng】州、湖州、重庆和上海的新开工【gōng】未售库存去【qù】化周【zhōu】期分别【bié】为46.4个月、40.9个【gè】月、22.8个月【yuè】、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去化压力【lì】大。

一面【miàn】是库存【cún】去化周期【qī】仍在上【shàng】升，一面是房住不炒红线难【nán】破。杨科【kē】伟表示，上【shàng】半年多【duō】省市在土地【dì】出让环节【jiē】给【gěi】市场、企业减【jiǎn】压【yā】，主要【yào】涉及取消限制性规定、增【zēng】加优质土地供应、延期或【huò】分期缴【jiǎo】纳土地款【kuǎn】和延长竣工期限等。从下半年政策来看，房【fáng】地产信贷【dài】政策【cè】将整体【tǐ】中性偏积极【jí】，坚决【jué】遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产【chǎn】市场。

从地方政策【cè】来看【kàn】，杨科伟【wěi】认为，下半年房地产【chǎn】市场政策仍【réng】以稳为主，从【cóng】保市场主体出【chū】发为市【shì】场减压【yā】。地方因城施策，调控【kòng】政策【cè】或将继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限【xiàn】购【gòu】、限售【shòu】的【de】可能性不大。

杨科伟还表示，因疫情对经济的影响，地【dì】方【fāng】放【fàng】松【sōng】楼市【shì】动力较【jiào】大，未来还应加强相关【guān】监管。他【tā】建议【yì】，房企融资环境分类放【fàng】松，对于高杠【gàng】杆、高负债经营的房企以【yǐ】及拿地激进【jìn】的房【fáng】企【qǐ】，仍要监督企业有序【xù】去杠杆或稳杠杆。居民部门【mén】仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和【hé】负债【zhài】率不再继续上升【shēng】。部分城市或在现有【yǒu】限贷政【zhèng】策【cè】框架内适度放松限贷，其中，放松公积金【jīn】贷【dài】款、下调【diào】房贷利率、调【diào】降首付比例都是可以考虑【lǜ】的选项。不过，认房不认【rèn】贷、二套【tào】贷款已结【jié】清算首【shǒu】套【tào】等重磅【páng】刺激性政策较难落地。(记者 梁倩)