广州一物业公司擅用维修基金改装【zhuāng】楼【lóu】顶 78名小区业主诉【sù】请恢复原状【zhuàng】获法院【yuàn】支【zhī】持【chí】

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人民【mín】法院报讯（记者【zhě】 谢【xiè】君源【yuán】 通讯员【yuán】 赵琦【qí】铭 陈婷婷）近日，广【guǎng】东省广州【zhōu】市中级人【rén】民法院二审审结一起物业服务合【hé】同纠纷案。

广州市某小区的【de】楼栋【dòng】顶层【céng】屋面为斜【xié】顶式设计，屋面均铺设了【le】装饰性瓦片，风格统【tǒng】一，颇为美观【guān】。2018年，有业主发现【xiàn】小区F栋楼顶屋【wū】面瓦【wǎ】片存在【zài】个别松动情况【kuàng】，遂通【tōng】过信访渠道向区住建局反映。区住【zhù】建局依【yī】职【zhí】能提供政策咨询和业【yè】务【wù】指导，认为物业公司应抓紧【jǐn】时间维修屋面瓦片【piàn】，紧急情【qíng】况下【xià】可以启动【dòng】应急维【wéi】修资金。

2021年【nián】3月【yuè】，物业【yè】公司启【qǐ】动应急维修资金使【shǐ】用程序，单方委托某鉴【jiàn】定机构对F栋楼顶屋面进行了鉴定。鉴【jiàn】定机构出具鉴定【dìng】意见：F栋楼顶屋面【miàn】局【jú】部瓦【wǎ】片存在【zài】开裂、破损、脱落及【jí】缺失现【xiàn】象，个别【bié】残存瓦片呈脱【tuō】落【luò】趋势，有安全【quán】隐患【huàn】，认定屋【wū】面构件【jiàn】为一般损坏，应尽快对损坏部位做修【xiū】缮处理。随后【hòu】，物业【yè】公司在【zài】广州市物业【yè】专项维【wéi】修资金信息管理系统登记创设“F栋【dòng】楼顶屋【wū】面瓦片【piàn】修复工程”项目并进行预【yù】算审价。

2021年6月，物业【yè】公司发出邀请招【zhāo】标文件，某装饰公司中标【biāo】。双方经协商【shāng】，制定【dìng】了【le】“铲除【chú】F栋楼顶原【yuán】屋面的瓦【wǎ】片及其松脱的砂【shā】浆结合层【céng】，重新做防【fáng】水层【céng】及涂料装饰”的维修方案。F栋分为三【sān】个单元，物业公司仅在【zài】二单元【yuán】一楼大堂【táng】张贴了公示维修【xiū】方案。

2021年11月【yuè】，某装【zhuāng】饰公【gōng】司在未取【qǔ】得【dé】施工【gōng】许可证的情况下，铲除了F栋楼顶屋面部分瓦片，拟以【yǐ】刷涂料【liào】的方式进【jìn】行维修，在刷涂料时【shí】，被F栋的刘先生等业主阻止。

2022年【nián】3月，刘先生等78户【hù】业主向【xiàng】法院提起诉讼，认为物业公司【sī】未经业主同意擅自施工并动用【yòng】维修资金【jīn】，故意【yì】毁【huǐ】损楼【lóu】顶屋面【miàn】瓦片【piàn】，严重损害【hài】楼【lóu】体美观并妨【fáng】碍防水、排水【shuǐ】，其行为已违【wéi】反物业服务【wù】合同的约定，要求物【wù】业公司【sī】将其拆除的【de】F栋楼顶屋面【miàn】瓦片恢复原状，保【bǎo】持原来的外观、结构和功能。

一审法【fǎ】院审理后，判决【jué】驳回刘【liú】先生等78户业主的全部诉讼请求【qiú】。刘【liú】先生等78户业主不服，向广州中院提起上诉【sù】。

广【guǎng】州中院二审【shěn】判决，撤销一审【shěn】判决，物业公【gōng】司于判决发生法律效力之日【rì】起三十日内将【jiāng】其铲除【chú】的楼顶【dǐng】屋【wū】面瓦片恢复原状。该【gāi】判决现已生效【xiào】。

法官说法

物业公司是小【xiǎo】区物业【yè】服务企业，与业【yè】主【zhǔ】建【jiàn】立了物业【yè】服务合同关系后【hòu】，对【duì】小区共有部分包括楼【lóu】顶【dǐng】等享有共有和【hé】共同管理的权利。本案中，物业公司对案涉【shè】楼栋的楼【lóu】顶【dǐng】屋面【miàn】瓦片进行维护和管理，需要接受业主的监督【dū】。

从程序上看，楼【lóu】顶【dǐng】屋面【miàn】瓦片【piàn】的维修属于【yú】重【chóng】大维修，根据民法典规定，使用建筑【zhù】物及其附属【shǔ】设施【shī】的维修资【zī】金属于【yú】应【yīng】由业主共同决定事项，应当由专【zhuān】有部分面积占比三分之二以上的业【yè】主且人数占比三分【fèn】之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部【bù】分面积过半【bàn】数的业主且参【cān】与表决人数【shù】过【guò】半数【shù】的业主同意后【hòu】，方可启动维修【xiū】程【chéng】序。本案【àn】中，物【wù】业公司【sī】未经业主表决，擅【shàn】自启动维修程【chéng】序，刘先生等78户业主提出异议【yì】，已超【chāo】过【guò】案【àn】涉楼栋126户业主【zhǔ】的一半。在后续就【jiù】案涉【shè】楼栋楼顶屋面【miàn】瓦片【piàn】维修事【shì】宜展开的鉴【jiàn】定【dìng】、招标【biāo】等【děng】程序中【zhōng】，均没有业主方代【dài】表的参与及监督，物业公司以上行为已【yǐ】损害了业主的知情权、表决权等【děng】合法权益。

从维修方式上看，案涉楼栋楼顶屋【wū】面瓦片仅为局部【bù】开裂破损，物业公司可以就破损开裂的瓦【wǎ】片进行【háng】局部的修缮和更换【huàn】，或者【zhě】按【àn】照房屋原【yuán】始的设计，采用与屋面瓦片铲除之【zhī】前一样的材料【liào】和工艺，对案涉楼【lóu】栋楼顶屋【wū】面瓦【wǎ】片进【jìn】行重新铺设，外【wài】观【guān】上与其他【tā】楼栋保持一致。现物业公【gōng】司将屋面瓦片全部铲除【chú】后，采用【yòng】刷涂料的【de】方式进行维【wéi】修，属于对【duì】楼宇外观的重大改【gǎi】变【biàn】，超出了【le】物业公司对房屋共用部位【wèi】及【jí】共用【yòng】设施设备进【jìn】行【háng】维【wéi】护和管理【lǐ】的合理【lǐ】限度，刘【liú】先生等业主有权要求物业公司【sī】将【jiāng】拆除的屋面瓦片恢复原状，按【àn】照楼宇当初统一的设计样【yàng】式进行维修。

物业【yè】管【guǎn】理服务【wù】事【shì】关千家万户【hù】，是【shì】关【guān】系居民生活质量的“关键小事【shì】”，是【shì】基层社会治理的【de】重要一环。作为业主，享有监督物【wù】业服【fú】务【wù】企业的工作【zuò】、监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金【jīn】管理和使用的权利；作为【wéi】物业服【fú】务企业，应当充分尊重业【yè】主的知情权、表决【jué】权【quán】、监督权等合法权益，合理【lǐ】适度地为小区业【yè】主提供物业管理服务，不履【lǚ】行或不【bú】适当履行法【fǎ】律、法规规【guī】定以及合同所约定的【de】维修、养护、管【guǎn】理等义务的，构成违【wéi】约，应承担继续履行、采取补救措【cuò】施【shī】或者赔【péi】偿损失【shī】等【děng】相应的【de】违约责任。