市值缩水超【chāo】九成，时代邻【lín】里（09928）能搭地产【chǎn】政策【cè】的顺风车吗？-环球【qiú】热文

房【fáng】地产行业【yè】又出政策利好，近【jìn】日中国【guó】人【rén】民银行【háng】授权全国银行间【jiān】同【tóng】业拆借中心【xīn】公布【bù】，贷款市场报价利率（LPR）1年期及5年期【qī】均下调10个基点，随后【hòu】各地银行房贷【dài】利率跟着下调10个基点【diǎn】。

(相关资料图)

实际【jì】上，从去年【nián】下半年开【kāi】始，资本市场及货币【bì】市场均在给房地产行业开融资绿灯【dēng】，包括在股权、债权以及银【yín】行【háng】借款【kuǎn】上不断优化【huà】成本及融【róng】资门槛，目的【de】是为促进【jìn】房地产行【háng】业合理发展【zhǎn】，度【dù】过【guò】艰难时期。而行业经过中长期的【de】低谷期【qī】后，在政策【cè】持续刺【cì】激下，逐步【bù】恢复了点血气，于今年2月份开始销售额恢复增【zēng】长。

而作【zuò】为【wéi】房地产【chǎn】行业【yè】延伸【shēn】出来的物业管理行业，兴衰与共，主要为大部分物业管【guǎn】理公司由房地产【chǎn】公司分【fèn】拆，在管面【miàn】积依赖母体。2022年，在港上市的物业股业【yè】绩普遍下滑，利润腰斩，由【yóu】盈转亏【kuī】的标的也【yě】不在少数，比如时代邻【lín】里（09928）。在物【wù】业管【guǎn】理行业【yè】，获【huò】取第三方资源能力成为【wéi】评价标【biāo】的业【yè】绩核心指标。

时代邻里【lǐ】是规模较【jiào】小的【de】行业标的，2022年收入【rù】规模为26.06亿元，净亏损2.14亿元，不过相比于其他港股上市标的【de】，对母体依赖【lài】度低，2022年【nián】来自第三方物业开发商【shāng】的【de】在管面【miàn】积占比【bǐ】达74.6%。不过市场并不看好，从2020年【nián】下半年至今，该【gāi】公司【sī】市【shì】值跌去了96%，已跌无可【kě】跌，那么可以博反弹吗？

是否值【zhí】得博【bó】反弹，主要看两点：一是基本【běn】面是否恶化；二【èr】是行业拐点是否来临【lín】。

基本面未恶化，核心业务强劲

智通财经【jīng】APP了【le】解到，时【shí】代邻【lín】里为时【shí】代集【jí】团旗下的物业管理平台【tái】，从事业【yè】务包【bāo】括【kuò】物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服【fú】务以【yǐ】及其他专业服务【wù】，物业管理为核心【xīn】业务，收入贡献超过70%。2018-2021年，该公司收入及净利润复【fù】合增速分【fèn】别为57.5%及【jí】69.7%，2022年收入中断【duàn】增长，净利【lì】润【rùn】转亏2.14亿元。

该公司业绩收【shōu】入出现波动【dòng】，主【zhǔ】要为2022年疫情严【yán】控下，社【shè】区【qū】增值及非业主增值服【fú】务均受到影响，收入下【xià】滑，但核心业务物业管【guǎn】理服务依然【rán】保【bǎo】持增【zēng】长【zhǎng】趋势，主要【yào】控股股东存量房及第三方【fāng】持续开拓带来的在管【guǎn】面【miàn】积扩张。

过去三年，时代邻里物业【yè】管理服务【wù】业务【wù】收入复合增速35.8%，在【zài】管面积复合增速31.33%，其中来自【zì】时代中国【guó】及第【dì】三方在管面【miàn】积复合增【zēng】速分别【bié】为19%及36.52%，占比分【fèn】别为25.4%及74.6%。截至2022年，该公司在在管物业【yè】管【guǎn】理项【xiàng】目（不【bú】含城市公共服务27个【gè】项目【mù】）956个，有108项【xiàng】合【hé】约物【wù】业【yè】管理项目尚未移交予管理，面积占比13%。

物业管理【lǐ】业务保【bǎo】持较高的增长【zhǎng】，主要为【wéi】该公司积极开拓第三方【fāng】物业开发公司项目，在类型上以住宅【zhái】物业为主，占比超过50%，而在城市扩张方面，目前已【yǐ】覆盖【gài】88个城市，其中深【shēn】耕【gēng】于大湾区共【gòng】9个城市【shì】，合【hé】计【jì】在管面积占比41%，此外该公司积极开拓【tuò】华中【zhōng】地区市场，2022年表现抢【qiǎng】眼。第三方成为物业【yè】管【guǎn】理【lǐ】业务【wù】的核心驱动，在这块业务上【shàng】不仅基【jī】本面稳固，同时因行业【yè】萎靡而【ér】脱颖而出【chū】。

不过【guò】社区增值【zhí】及非业【yè】主增值【zhí】两个业【yè】务表【biǎo】现就没那么【me】好【hǎo】，2022年受疫【yì】情影【yǐng】响，收入分别下滑31%及60.5%，收【shōu】入份额分别为【wéi】14.53%及6%。社区增值服务包括公共空间【jiān】租赁及停车位管【guǎn】理及生活服务【wù】，生活服务受疫情影【yǐng】响较大，收入下滑达40%；非业主增值包括协销服务、施工现场服务、开荒清洁服务、城市更新项目服务及房屋中介【jiè】服务，均【jun1】呈现不同程【chéng】度下滑，其中占【zhàn】比较高的协【xié】销【xiāo】服务下【xià】滑64.2%。此外，该公司【sī】还有专【zhuān】业服【fú】务项目，包括智联科技、电梯服【fú】务【wù】及城市【shì】公【gōng】共服【fú】务，对业绩【jì】贡献【xiàn】较低【dī】，但【dàn】整体呈现稳定【dìng】增长的【de】趋势，2020-2022年收入复合增速22.5%。

就业务体【tǐ】系而言，时【shí】代邻里成长根【gēn】基未发生改变，物业管理在第三方项【xiàng】目带【dài】动下保【bǎo】持强劲增长【zhǎng】，这也【yě】成为其在同行的竞争优势，社区增值及非业主增值业绩影响因素消【xiāo】除【chú】，借【jiè】助物业管理【lǐ】资源，预【yù】计将重【chóng】回增长通道【dào】。根据未管理的【de】项目、行业复苏及业【yè】务判断，预计2023年该公司【sī】收【shōu】入将恢复双【shuāng】位【wèi】数的【de】增长。

减值造成亏损，盈利下行空间有限

时代邻里核心业务【wù】成长未受【shòu】行业【yè】及【jí】疫情【qíng】明显影响，且受影响业【yè】务【wù】具有修复【fù】预期【qī】，但盈【yíng】利能力【lì】却受到很大影响，相比于收入，投资者可能更看重公司的盈【yíng】利能力。

智通财经APP了解到，过去三年，该公司毛利率呈现持续下降趋势，累【lèi】计下降【jiàng】了8.9个百【bǎi】分点【diǎn】至21.3%。所有业务毛利率水【shuǐ】平【píng】都【dōu】有不同【tóng】程度下降，其中物业管【guǎn】理毛利下【xià】降6.3个百分点至【zhì】21.9%，社区增值、非【fēi】业主增值及【jí】其他专业服【fú】务分别【bié】下滑18.1个【gè】、23.4个及11.3个百分点至【zhì】32.9%、6.4%及6.9%。

除了毛【máo】利率下滑外，费用率也在上升，2022年销【xiāo】售及行政【zhèng】费用率合计【jì】为14.3%，较2020年上升1.39个百【bǎi】分【fèn】点，减值亏损大幅提升，2022年为3.72亿元，其中应【yīng】收款减值【zhí】高达【dá】3.58亿【yì】元，占比收入13.74%。减值率和两项费用率合计为【wéi】28%，远高于【yú】毛利率水平，扣除【chú】毛【máo】利率，亏损率6.74%。

目【mù】前【qián】核心问题，是亏【kuī】损的原因以及【jí】持【chí】续性。首先毛利率下降由【yóu】于疫情导致单价降低，在【zài】供应端行业不【bú】景气【qì】下，降低物【wù】业管理费获【huò】取市场为明智之举【jǔ】，该公司核心业务利润率虽有所下降，但收【shōu】入仍是【shì】增【zēng】长的，不可抗【kàng】力消除后，该【gāi】影响不【bú】具有持续性【xìng】；费用率【lǜ】其实【shí】还算稳定，上升主【zhǔ】要【yào】是业务扩张【zhāng】导致行政支出【chū】增加。

而减【jiǎn】值亏【kuī】损【sǔn】则是房地产客户应收款拖【tuō】欠导【dǎo】致，这和行业紧密相关，房【fáng】地产行情频出暴【bào】雷【léi】信【xìn】息，融资【zī】端受到巨大影响，同【tóng】时需求【qiú】端大幅下滑【huá】，也【yě】导致大【dà】部分地产公【gōng】司回款困难，没资金就【jiù】无法满足应付款的支【zhī】付。不过今【jīn】年融资端宽松，资金得到【dào】缓解，预计收款相对【duì】顺畅，该公司还【hái】有8亿元的应收款，今年减值空【kōng】间不【bú】大。

行业缓慢复苏，估值底部值博率高

行业【yè】仍是影响时代邻里基【jī】本面最大【dà】的变数，房地产【chǎn】行【háng】业融【róng】资【zī】及需求环境改善后，预计【jì】对物业管理行业有一【yī】定的提振【zhèn】。

物业管理行业近几年发展较快【kuài】，2016-2021年市场规模复合增速【sù】达【dá】到【dào】12%，但2021年底以来，大量项【xiàng】目的延期交付，增【zēng】加了物业管【guǎn】理公司业绩不确定性，这也导致了2022年的行业收【shōu】入的波动。数据显示【shì】，57家在港【gǎng】上市的物业管理标的于【yú】2022年【nián】收入仍稳增【zēng】长【zhǎng】，但净利【lì】润下滑达44.2%。

行业利润下【xià】滑普遍特【tè】征是【shì】毛利率下【xià】行以及【jí】应收款的减值，部分标的【de】于过去【qù】几年通过收并购【gòu】得到迅速扩张【zhāng】，但【dàn】也导致商誉值【zhí】较大的也存在【zài】减值风险【xiǎn】，时代邻里商【shāng】誉减值约八千万元，但商【shāng】誉值较低，截至2022年为4.85亿元。其实2023年行业可见复苏，在【zài】于：一是地【dì】产行业销售【shòu】数据明显改善；二【èr】物业管理仍【réng】存【cún】在【zài】存量市场竞争空间。

今年从【cóng】2月份【fèn】开始，地产行业逐步复苏，据中指【zhǐ】研究【jiū】院数据，今年9-20月【yuè】，TOP100房企销总额为【wéi】29661亿元，同比增长8.4%；物业【yè】管理行业在【zài】管理面【miàn】积近300亿平方米，但每年新【xīn】增房屋竣工【gōng】面积以及销售面【miàn】积保证【zhèng】存【cún】量面积呈中单位数的【de】增速【sù】。行业【yè】集【jí】中度低，竞争力较为分散，参与者通过收购及获取第三方资源迅速扩张市【shì】场份【fèn】额。

时代邻里在第三方资源上较【jiào】同行有更大的优势【shì】，此外，该【gāi】公【gōng】司账上有8.1亿元的现金，占比【bǐ】总资产为27.6%，扩张资金较【jiào】为充裕。预计【jì】2023年【nián】，在收【shōu】购及第【dì】三【sān】方【fāng】获客上会有较大的支出安【ān】排，同时【shí】该公司多元业务体系下，行业转暖驱动增值服务业务预【yù】计也【yě】将恢复【fù】增【zēng】长。该【gāi】公司规模虽小，但竞争力并不【bú】低【dī】，业绩预【yù】期高。

市【shì】值缩水超过九成【chéng】，但时代邻里【lǐ】基本面坚【jiān】挺【tǐng】，行业有所复苏【sū】，政策面【miàn】持续支持，预计业绩增长趋势仍【réng】强劲，而估值位于【yú】底部，值【zhí】博率高。