东莞“工【gōng】改M1”意见稿【gǎo】引争议：为高端企【qǐ】业腾挪空间，园【yuán】区租【zū】售比例难平衡【héng】

南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

近年来，“工改M1”类城市更新【xīn】越来越【yuè】受重视，但与【yǔ】之【zhī】对应的【de】是各【gè】类争议。

(资料图)

东莞市自然资源局近日发布了《东莞市“工改M1”项目工业生产用【yòng】房产权分【fèn】割及分割【gē】转让不动产登记实施细【xì】则（试行）》征【zhēng】求意【yì】见【jiàn】稿【gǎo】，涉及【jí】产权分割、分割转【zhuǎn】让【ràng】、不动产登【dēng】记办理、抵【dǐ】押权登记办理等【děng】。

相较【jiào】此前的政策，本次意见稿明确了产权【quán】分割细【xì】则，存量“工改【gǎi】M1”最高分割【gē】转【zhuǎn】让比【bǐ】例为【wéi】70%，竣【jun4】工验收后不动产可转【zhuǎn】移登【dēng】记的比例为【wéi】30%，剩余40%需项目达产验收后才能不【bú】动产转移登记。

业内人【rén】士认为，本次意见【jiàn】稿从分【fèn】割销售面【miàn】积段、分【fèn】割比例等提出细则，一定程度上提高了企【qǐ】业的准入门槛，为高端【duān】企业入【rù】驻腾挪出产业空【kōng】间，有利于【yú】东【dōng】莞【wǎn】产业转【zhuǎn】型【xíng】升级【jí】，同时也【yě】表明了【le】东莞市在拓展工【gōng】改连片开发项目的决心和进度。

不过【guò】，也有企业向南方【fāng】财经全媒体记者【zhě】“喊难【nán】”，主要原因在于两点，一是【shì】产业【yè】园区租【zū】售【shòu】比例无法平衡下【xià】的现金流困局；二【èr】是进一【yī】步加剧了入驻企业【yè】的观望心【xīn】态。

争议点：竣工后仅可售30%

M1，指对居住【zhù】和公共设施等环境基本无【wú】干扰【rǎo】和污染的一类工【gōng】业用【yòng】地【dì】，如【rú】电子工【gōng】业、缝纫工【gōng】业、工【gōng】艺品制造工业等用地。目【mù】前，东莞的产业用地主要以M1类工业用地【dì】为主，现状多为旧厂房【fáng】，功【gōng】能落后、利【lì】用效率低，现有用【yòng】地指标很难满【mǎn】足产【chǎn】业发展的需【xū】要【yào】。

2021年【nián】10月，东莞发布了关于《东莞市“工改M1”项目工业生产用房【fáng】产权分割及【jí】分割【gē】转让不动【dòng】产登【dēng】记实施细则（公开征求意见稿）》，政策的目的是规范“工改【gǎi】M1”项【xiàng】目工【gōng】业生产【chǎn】用房产【chǎn】权分割【gē】及分割转让不动产登记工作【zuò】，促【cù】进镇村【cūn】工【gōng】业园改【gǎi】造提升【shēng】。

不过【guò】，彼时政策规定【dìng】最高不动产转【zhuǎn】移登记【jì】比例为70%，但没明确【què】拆分为【wéi】竣工验收和达产验【yàn】收两部分比例。

本次意【yì】见稿中明确规定，存量“工改【gǎi】M1”最【zuì】高分割转让比例为70%，竣工验收后不动【dòng】产可转移登记的比例【lì】为【wéi】30%，剩余的40%需要项目达产验收后才能不【bú】动【dòng】产转移【yí】登【dēng】记。

纠结的焦点在于存量【liàng】“工改【gǎi】M1”的分割【gē】转让比例问题——本次意见稿【gǎo】划分“30%”“40%”两档【dàng】比例，其中【zhōng】40%的部分在企【qǐ】业达产后才【cái】能转移【yí】登记，将【jiāng】影响园区【qū】的现金【jīn】流及整体开发。相关企业方诉【sù】求不一，有的认【rèn】为应统一按【àn】照70%的比例进行分割【gē】；有【yǒu】的则强调要“协【xié】商【shāng】一致”。

分割【gē】转让规则如何界【jiè】定，极大地延长【zhǎng】了园【yuán】区【qū】资【zī】金回笼周【zhōu】期以及【jí】加剧了入驻【zhù】企业观望的心态。一位持【chí】“统一70%比例分割”意见的【de】产【chǎn】业园【yuán】区【qū】相关人士认为，统一比例【lì】分割，更【gèng】能有助于入驻的规上企【qǐ】业增资扩产，同【tóng】时解决企业扎根发展的可持续性【xìng】问题，“但【dàn】按照【zhào】最新的意见稿内容来看【kàn】，规上【shàng】企业关注的生产空间产权问【wèn】题，也成为我们产业【yè】园开发运营主【zhǔ】体们【men】的难题。”

事实上，东莞的产业园【yuán】面积【jī】，几【jǐ】十万平方米居多，甚至【zhì】也有上百万平方米，说大不【bú】大，说小【xiǎo】不【bú】小。

一【yī】个【gè】企【qǐ】业承担产业【yè】园的综合开发【fā】，除【chú】自用的部分以外，还会招【zhāo】引规上企业【yè】，从而【ér】获【huò】得一部分资金，再进【jìn】行园区后续的滚动开发。上述人士表示，“规上企业一般都有购买【mǎi】厂房需【xū】求，如果按照意见【jiàn】稿规定达【dá】产验【yàn】收后【hòu】才【cái】能转移登记40%部分，意味着剩余40%部分难以找到【dào】规上【shàng】企【qǐ】业。”

上【shàng】述人士也提到，入驻企业关【guān】注稳定性和长期回报【bào】，购【gòu】买【mǎi】需求大于租赁，同时【shí】企业也有【yǒu】利用厂房物业【yè】进行抵押的【de】融资需求。

不【bú】可否认【rèn】的是【shì】，“工【gōng】改【gǎi】M1”项目如何达到租售平衡、激发企业活力【lì】，是个众口难【nán】调的问题。

另一【yī】位受访的园【yuán】区负责人向南方财经全媒体记者表【biǎo】示，企【qǐ】业工【gōng】改本身利润低【dī】，主要【yào】依赖运【yùn】营方式回本，一定比例的分割转让能够促【cù】进【jìn】企【qǐ】业回笼资金，但每个园【yuán】区具【jù】体情况并不一致，不【bú】能“一【yī】刀切【qiē】”，“具【jù】体比例可【kě】以进一步与【yǔ】企业‘协商’或根【gēn】据具【jù】体园【yuán】区【qū】灵活制定，这样一来减【jiǎn】少了园区的成本压力，同时也满【mǎn】足了市场多样化的需求。”

将引导高端企业集聚发展

那么，本次意见稿的用意何在？

一位长期关【guān】注东莞产业地产的专家告诉南方财经【jīng】全媒体记者，本次意见稿【gǎo】旨【zhǐ】在提高【gāo】企业【yè】准入【rù】门槛，聚【jù】焦引入那些能完成【chéng】税负【fù】要求的高【gāo】端企【qǐ】业。

企【qǐ】业在入驻园区【qū】以后，除了投【tóu】产达产的考【kǎo】核外，还有一定的税负要求。上【shàng】述人士按【àn】100万【wàn】元【yuán】的税收标准举【jǔ】例，他【tā】认为，那【nà】些正处【chù】于高速增【zēng】长或踩在行业风【fēng】口的企业，几年【nián】之内【nèi】完成税收指标并不【bú】难。但在【zài】如今复杂【zá】的经济形势下，一些小企【qǐ】业则难以完成“工改M1”项目的产【chǎn】值和税收要求。

东莞以制造业立市【shì】，过【guò】去【qù】很长【zhǎng】时【shí】间，东莞一直将【jiāng】稀缺的土地资源倾斜到工【gōng】业用【yòng】地【dì】上。譬如【rú】，东莞探索“工改”的发展进程中，2009年至今相继出【chū】台了70多部相关政策，先势利导优化升级产【chǎn】业发展空【kōng】间。近年来，东莞聚焦“科技创新+先进制造”，这座制造【zào】业【yè】大市不仅【jǐn】要更【gèng】好地规范【fàn】和优化新型【xíng】产业用【yòng】地【dì】管理，同时也要引【yǐn】导【dǎo】创新产【chǎn】业、新动能集聚。

受访专【zhuān】家【jiā】向南方财【cái】经全媒体【tǐ】记者【zhě】表示，从政府的层面而言，提高企【qǐ】业的准入门槛对东莞产业转型【xíng】升级是有利的，“如今【jīn】的东莞【wǎn】，以先【xiān】进制【zhì】造业为主体的现代产业体【tǐ】系初步形【xíng】成，上【shàng】述政策能有【yǒu】效地在有【yǒu】限的空间【jiān】里，聚集更多【duō】的高端【duān】制造业和科技【jì】型企业，从招引的源头上加速东莞【wǎn】制造业【yè】产【chǎn】业转型升级。”

另外，随着产业【yè】转型【xíng】升【shēng】级的进一步深入，东莞不断承接【jiē】广【guǎng】深港等城市的产业【yè】外【wài】溢【yì】，企业新增用地需求迫切。一位产【chǎn】业【yè】地产的研究【jiū】人员表示，“对于现阶【jiē】段的东莞【wǎn】而言，不缺地，特【tè】别是零碎的土【tǔ】地，缺的是能够【gòu】连片【piàn】开发的工业用地。”

站在城市产业发展的【de】角度，东莞希望结合自身产业【yè】发展【zhǎn】优势发展【zhǎn】战略性新【xīn】兴产业，加【jiā】快【kuài】提升【shēng】镇村工业园【yuán】改造，推【tuī】进“工改【gǎi】工”类城市更新【xīn】，为优【yōu】质【zhì】项目提【tí】供承载空间，让城市【shì】更新工改M1成为东莞工业用地主要【yào】的更新方向【xiàng】之一。

南【nán】方财【cái】经【jīng】全媒体记者留意【yì】到【dào】，本次【cì】意【yì】见稿提出，“工改【gǎi】M1”项目全部工业生产用房（含【hán】自持、赔【péi】付或贡献用【yòng】房）均可进行产权分割，并按幢、层等固定界限作为基本单元，每【měi】个基本单元【yuán】的套【tào】内【nèi】建【jiàn】筑面积不少【shǎo】于1000平方米。

本次意【yì】见稿印发实施前在建或【huò】已竣工的存【cún】量“工【gōng】改【gǎi】M1”项目，按基本单元建【jiàn】筑面积不少【shǎo】于500平【píng】方米执【zhí】行。分割转让规定方面，除自持用房外，“工改M1”项目其【qí】他工【gōng】业【yè】生产用房均可【kě】进行转让；行政【zhèng】办公及生活服务设施【shī】等配【pèi】套用房不【bú】得转让。

业内【nèi】人【rén】士认为，此次【cì】意见稿对东莞【wǎn】产【chǎn】业发【fā】展释放出两点利好信息：一是对不【bú】动产权登记细分为存量【liàng】与增【zēng】量厂房进行规范，并且对增量【liàng】厂房【fáng】产权登记申请【qǐng】流程进行【háng】分【fèn】阶段实施，体现了政【zhèng】府对产业载体【tǐ】产权【quán】落地路【lù】径【jìng】的【de】明确和认可；二是从【cóng】分割销售的面积段、分【fèn】割比例等提出【chū】细则【zé】，表明市政府在拓展工【gōng】改连片开发项目的决心和进度。

受【shòu】访专【zhuān】家普遍认为【wéi】，这次只是意见稿【gǎo】，靴子并未最终落地。但从现【xiàn】有细则【zé】来看，对东莞的【de】产业【yè】升级和企【qǐ】业招引，既是挑战，也将是契机。