北京共有产权【quán】房细则来了！满【mǎn】五年可【kě】按市场价【jià】买卖【mài】，不【bú】满五年回购价考虑“折旧【jiù】与存款利率”|全球【qiú】最资讯

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-20，北【běi】京【jīng】住【zhù】建【jiàn】委【wěi】官网发布《关于【yú】加强已购共有产权住房 管理有关工作的通知（征求意见【jiàn】稿【gǎo】）》（下称《通知》）公开征【zhēng】集意见的公告，以加强北京已购共有【yǒu】产权住房回购【gòu】、再上【shàng】市等相关管理工作。对已【yǐ】购共有产权住房定义、回购条件及方式、上市交易【yì】细则、变更签约主体【tǐ】的【de】路径、变更不动产权【quán】证【zhèng】等多个方【fāng】面进【jìn】行了【le】明确。

【资料图】

明确回购、上市细则

具体看来【lái】，回购方面，《通知【zhī】》明【míng】确已购共有产权【quán】住房家庭【tíng】取得【dé】不动产权证未【wèi】满5年【nián】的，不允许转让房屋产【chǎn】权份额。不过，对于【yú】购房家庭【tíng】因家庭成员患大病导致家庭【tíng】生活困难【nán】确需转【zhuǎn】让房屋产权【quán】份【fèn】额【é】的，可【kě】以申请【qǐng】代持机构回购【gòu】。其他原【yuán】因申【shēn】请回购的，需要经过区住房行政管理部门会同区发【fā】展改革委、区财政、规【guī】划和自然资源委区分【fèn】局、区民政等部门【mén】召开联席会审议通【tōng】过。

值【zhí】得注意的是，对于【yú】回购的价格，《通知【zhī】》也作出【chū】了清晰的【de】规定【dìng】。回购价格按【àn】照购买价格并考【kǎo】虑折【shé】旧和物【wù】价水平等因素【sù】确定，计算公式为：回购房屋【wū】总价=房屋原购买价格【gé】×（1-折旧率×t1+物价水平指数【shù】×t2）。并【bìng】确定【dìng】年折旧率为2%，物【wù】价水平指数【shù】暂取定回购时点中国【guó】人民银【yín】行【háng】公布的一年【nián】至三年定期存款利率（目前【qián】一年期为1.65%，二年【nián】期为2.15%，三年期为2.60%）。t1为折旧计算周期【qī】，自房屋【wū】交用之日起至【zhì】回购协议签订之日止，单位为年【nián】，保留4位小数【shù】；t2为【wéi】资金支付计【jì】算周期，为【wéi】合【hé】同签订之【zhī】日起至回购协议签订之日止【zhǐ】，单位为年，保留4位小数。

也就是说，如果购房者在9-20签订购房合同购置了总价【jià】250万元的70%产权的共有产【chǎn】权房，于【yú】9-20交付，且在【zài】9-20，取得【dé】了【le】不动产权证，但是后来因为家人重病，向代【dài】持机构申【shēn】请了回购【gòu】，并【bìng】于9-20签订了回购协【xié】议。那么【me】购房者的回购总价则为250×（9-20%×3+2.6%×4）=261万元，相对买【mǎi】入价格，总【zǒng】价上涨了约11万【wàn】元【yuán】。

郭【guō】毅认为，回购考虑【lǜ】到折【shé】现率和物价水平【píng】，在“一减一增”之【zhī】间，能够对住【zhù】房的【de】价格进行【háng】更加【jiā】合理的判定，既考虑到【dào】客观上房子的损耗，同时也【yě】考虑【lǜ】到这【zhè】个物价【jià】上涨对于房屋价值的提升【shēng】的意义，还【hái】是非常科学【xué】的。

上市交易方面【miàn】，《通知》指出【chū】，已购【gòu】共【gòng】有【yǒu】产权住房家庭取得不动产权证满5年的，可按市【shì】场【chǎng】价格转让所购房屋产权【quán】份额。新购房【fáng】人获得房屋产权性质仍为【wéi】“共有产【chǎn】权住房”，所占【zhàn】房屋产权【quán】份额比【bǐ】例不变。除此以【yǐ】外【wài】，《通【tōng】知【zhī】》还对多种特殊情况之下，不动产权证的变更和共有产权【quán】房的流通作【zuò】出了【le】较为明确的指示，并【bìng】且对违【wéi】规出【chū】租等【děng】情形提出了惩治【zhì】措施。

对于本次【cì】政策的意【yì】义，合硕机【jī】构首席分析【xī】师【shī】郭毅在接【jiē】受【shòu】《华【huá】夏时报【bào】》记者采访时表示，共有产权住房是一种全新的住房【fáng】保障，在设计初期并没有完全做到完【wán】备和成熟的【de】状【zhuàng】态。此次政策，是对共同【tóng】共有产权住房【fáng】退出机制的整体修订，让共有产【chǎn】权【quán】住房体系购买、流通、退出机【jī】制【zhì】形成一个完整的【de】闭【bì】环。该政策给相【xiàng】关家庭一个合理【lǐ】的资产【chǎn】变【biàn】现的【de】通道，购房者可以根据【jù】自【zì】己的【de】不同的情况【kuàng】去选【xuǎn】择【zé】对应的资产处理方式。

市场走势将会怎样？

公开【kāi】消息显示，9-20，北京推出的第一【yī】个共有产权房朝【cháo】阳【yáng】区锦都家【jiā】园【yuán】便吸引了12万人摇号抢购427套房源。并且自【zì】此之后，多个【gè】共有产权项【xiàng】目【mù】均遭到【dào】购房者抢购。

2022年4月，北京大【dà】兴区【qū】中【zhōng】建鄂旅【lǚ】投【tóu】的星海星光里推出【chū】1095套共有【yǒu】产权房，销售均价为【wéi】29000元/平米，价格不及合生【shēng】me悦的一半，全【quán】装修交房，购房人产权比例【lì】70%，很快售卖一空【kōng】。其中，在北京生活多年【nián】的张【zhāng】露（化名）是成功【gōng】买入者之一。

张露告诉【sù】《华【huá】夏时报【bào】》记者，以前就听说共有产权房可以交易，但是并【bìng】没有出细则，现在和限竞房【fáng】一样，也【yě】能在拿证【zhèng】5年【nián】以后进行【háng】市【shì】场交易了。不过，对于拿【ná】证5年的年限【xiàn】要求【qiú】，张【zhāng】露表【biǎo】示，我们买房子是为了住，并【bìng】不是投资，也没有那么多闲钱去考虑其他的【de】房【fáng】子【zǐ】，所以对这个并不【bú】是很【hěn】在乎【hū】。

记者从星海星光里的销售人员处了解到，该楼盘本来计划明年年底交房，不过【guò】现在工程进【jìn】度【dù】挺快【kuài】，所以【yǐ】有可能今【jīn】年提前交房。近期我【wǒ】们【men】将【jiāng】加【jiā】推二期【qī】1330套房源，预计到时【shí】候来购买的人肯定也【yě】还是会不【bú】少。

关注该楼盘的购房者周云【yún】（化名）告【gào】诉【sù】《华夏时报》记者，共有产权【quán】房的购【gòu】房的门槛还是【shì】比较【jiào】高的，外地户口需要【yào】满【mǎn】足连续五年社保的要求【qiú】，而且还有优先等级。买这个楼盘，如果不是【shì】大兴区【qū】的社保的话，只【zhī】能排【pái】队【duì】在【zài】第五组，也【yě】就【jiù】是最后一组。“我打算去碰碰运气，不过【guò】感【gǎn】觉应该排不【bú】到”。

郭毅认为，当前，北京楼市刚需购房家庭【tíng】是市场【chǎng】的主力，市场【chǎng】上还【hái】是会【huì】有【yǒu】刚需购房家【jiā】庭愿【yuàn】意【yì】为共有产权房【fáng】买单，毕竟共有【yǒu】产权房也【yě】是带有产权性【xìng】质的住房，也能够捆绑学区等公共福利。

对于【yú】未来共有产权住房的价格走势，郭毅认为，共有产权房在持有五年【nián】以上的时间【jiān】后才能【néng】上【shàng】市进行【háng】交易，在这段【duàn】较长的时间内，北京的【de】整体房价水【shuǐ】平可能已经有了一定程【chéng】度【dù】的提升。而且共有产权房【fáng】的【de】质量跟商【shāng】品房【fáng】处在较【jiào】为齐【qí】平的【de】水准，定价远低于市场【chǎng】价格【gé】，所以在多【duō】年后交易，共有【yǒu】产【chǎn】权房还是具有【yǒu】一些【xiē】升值空间。不过【guò】，共有产权【quán】房在流通中，还是【shì】要保持特有的产权性质【zhì】，这也会相对应【yīng】影响【xiǎng】共有产权房升值空间。所【suǒ】以共【gòng】有产权房的升值幅度肯【kěn】定是远低于周边商品房的，同时，共有【yǒu】产权房的增值空间也和【hé】商品房一样受到区【qū】位、交通以及【jí】配套等多方面因【yīn】素【sù】的影响【xiǎng】。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁