即时：瑞安新天地行政总裁张斌：城【chéng】市更新【xīn】到了寻找【zhǎo】突破的【de】时候，未【wèi】来【lái】继【jì】续深耕上【shàng】海市场

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

“城市更新，自【zì】大狂妄的割裂式开【kāi】发要【yào】不得，需要的是真正【zhèng】能【néng】够【gòu】倾听【tīng】过去、解读历史，把神韵保留下来、把精髓保留下来。”

近【jìn】日，瑞安房地产旗下负【fù】责商业投【tóu】资和管理【lǐ】的瑞安新天地行政总【zǒng】裁张斌在【zài】接受【shòu】《每日经济新闻》记者【zhě】采访【fǎng】时表示【shì】，一个有着上千年历史的古镇，呈现在人们眼【yǎn】前的可能是危房、小加工厂常年【nián】随意排污等【děng】没落景象。“这【zhè】种古镇的【de】保护与创新之间该怎么结合，就【jiù】是摆在城市【shì】更新企【qǐ】业【yè】面前最为现实【shí】的问【wèn】题。”

【资料图】

作【zuò】为上【shàng】海32个历史风貌保护区之一【yī】，位于上海【hǎi】青【qīng】浦【pǔ】的蟠【pán】龙古镇经过瑞安集团历时9年的改造，目前【qián】已【yǐ】变身为集商业、住【zhù】宅【zhái】、酒【jiǔ】店【diàn】、绿【lǜ】地于一体【tǐ】的大型【xíng】综【zōng】合【hé】体——蟠龙天地，整体规【guī】划【huá】超50万平方米，商业面积【jī】5.3万平方米，公共绿地23万平方米。4月底开业的蟠龙天地，在刚刚过去的“五【wǔ】一”小长假接待了110万人次的到访。

落地“城市微度假”概念

“城市更【gèng】新最难的部分是面对厚【hòu】重的【de】历史，怎么把历史转化【huà】为现代语言、融入当【dāng】代人的审美、变成当代【dài】人生【shēng】活的一部【bù】分。很多不成【chéng】功的【de】模式是停在这一步，所以【yǐ】我们反复【fù】强调不要【yào】快【kuài】，一定要【yào】深入用心。”

在张斌看【kàn】来【lái】，城市更新的第【dì】二个难点在于，这种类型的项目，今天人们看到的【de】是美【měi】好的那一面【miàn】，而其原始【shǐ】形态真【zhēn】的【de】会把很【hěn】多人挡【dǎng】在门外。“千【qiān】年的古镇没落到一定程度【dù】，呈现在人们面前的是住户、作【zuò】坊【fāng】与小加【jiā】工厂常年【nián】随意【yì】排污，面【miàn】对危房、黑臭河道，保护跟创新的【de】之间怎么结【jié】合？”

“第【dì】三个挑【tiāo】战在于商业模式，一【yī】定是要【yào】有系统全面的解决方案，不能【néng】保留了建筑，忘了商业；做了商业【yè】，又忽略了资本【běn】。就像一个交响乐队【duì】，每一个乐器【qì】的声【shēng】部【bù】或【huò】者是【shì】乐器间【jiān】能【néng】够【gòu】很好地协调，这也是我们在商业地【dì】产【chǎn】上强调要慢【màn】一点的原因。”

瑞【ruì】安【ān】集团【tuán】以蟠龙【lóng】天地项目正式落地“城市微度假”概念，也【yě】向外界【jiè】释【shì】放【fàng】了对【duì】于社区模式探索、公园商业打造等的全新思考。

随着城市化进【jìn】程加速，城市更新【xīn】需求也日益迫切，在这【zhè】一过程中，伴【bàn】随大量优质【zhì】商【shāng】业项目的诞生，其【qí】中也不【bú】乏“披着古镇外衣的小商品城【chéng】”，以及【jí】不同【tóng】城【chéng】市间批【pī】量复制的标准化模版，可以说，城市更新也【yě】到了寻【xún】找突破【pò】的【de】时候。

张斌坦言，“在城市更新领域，特别是涉及古【gǔ】迹项目的城市更【gèng】新【xīn】，简单复制标准【zhǔn】化产品的逻辑完【wán】全不成【chéng】立【lì】，原因就是时间、地域、人，这三个变量【liàng】。尽管【guǎn】更新开发的理念是【shì】一致的——就是传【chuán】承和保护、创新的商业模式和【hé】现【xiàn】代【dài】人【rén】的结合，但加入【rù】三个【gè】变【biàn】量之后，就【jiù】完全不【bú】同了。”

摒【bìng】弃地产甲方的自我认知【zhī】，这是【shì】第一步。张斌坦言，“对【duì】待每一寸土地都【dōu】要诚惶诚恐。瑞【ruì】安过去也吃过一【yī】些亏，直到今天为止，我们【men】也【yě】摸索出一【yī】套能够【gòu】持续的发展【zhǎn】经验。城【chéng】市更新不是【shì】卖房子、赚快钱的方【fāng】式，它的【de】价值打造在于【yú】长期经营【yíng】。”

张斌透露，瑞安新天地的方法是【shì】告别甲方与商户的二元关【guān】系。“除了租一个场所给【gěi】商户，更【gèng】重要的【de】是生【shēng】态合作伙伴关系，社【shè】区【qū】里最有意思【sī】的是多【duō】元内容、人的多元【yuán】的复合【hé】，应该去【qù】卖的不是一个点，是【shì】一条线甚至【zhì】一个面【miàn】。”

记者注意到，之前只【zhī】在一线【xiàn】城市核心地【dì】段开【kāi】店的Blue Bottle蓝【lán】瓶【píng】咖啡，也成为蟠龙天地首批开业的商【shāng】户之一，而此前Blue Bottle在【zài】上海【hǎi】的店址分别位于苏州河畔【pàn】、南京【jīng】西路商圈和静安寺商圈。将Blue Bottle开到【dào】青浦，依【yī】赖【lài】传统招商模式恐怕很难做到。

据张斌介绍【shào】，和Blue Bottle的合【hé】作【zuò】还是基于双方在运营【yíng】理念上融合。“我告诉【sù】他们，蟠龙【lóng】天地是瑞安的作品，其中特色的江南【nán】文化可以令【lìng】Blue Bottle打造【zào】出【chū】一些特【tè】色，我们非常高兴在江南古镇里【lǐ】合作【zuò】一个全新的Blue Bottle，这种互【hù】动也转化成【chéng】了双方的深度融合【hé】。我们【men】去打【dǎ】动比较有话语权的品牌【pái】的一【yī】个方法，就是【shì】坚持做我们擅长做的事【shì】情。”

继续深耕和扩大上海市场

“开业【yè】只【zhī】是个开【kāi】始，团队谋划的是未来20年【nián】应该怎么【me】做，一年一年应该【gāi】怎么调整。”

据张【zhāng】斌还介绍【shào】，蟠龙天【tiān】地“五一”期【qī】间开门迎客的百余家店【diàn】铺，大约占了一期【qī】招商140家的80%，包括【kuò】近20家上海【hǎi】首店、超过60家【jiā】区域首店，其【qí】中不乏【fá】全【quán】国首店及特别【bié】概念【niàn】店，涵盖文化体验、户【hù】外运【yùn】动、设计【jì】家【jiā】居、品质生活、中西美食等【děng】。

“140家已经不少了，我们还要发挥，还【hái】有很多【duō】好的品牌要放【fàng】进来【lái】。开【kāi】业计划事实【shí】上分了【le】好几个节【jiē】点，目【mù】前只是第一阶段开业，接下来【lái】每个季度会有一个节点，在这个季【jì】度里【lǐ】面会有新【xīn】的内容【róng】呈现。”

据【jù】记者【zhě】观察【chá】，瑞安将蟠龙天【tiān】地打【dǎ】造成“Urban retreat城市微度【dù】假”首个作品，似有在该领【lǐng】域发力加码投【tóu】资的意愿。而蟠龙天地的开业，对于近几年谨慎【shèn】投资【zī】的瑞安而言，可能也【yě】是【shì】商业加码的开始【shǐ】。

张斌告诉记者，在2022年行业【yè】非常艰【jiān】难的情况下，瑞安【ān】仍然在武【wǔ】汉【hàn】长江边拿了120多万【wàn】平【píng】方米的大开发项目，在【zài】上海杨浦获取了平凉地块的开发权以及浦东召稼楼古【gǔ】镇的开发权。“今天的【de】市【shì】场【chǎng】，有些【xiē】企业【yè】或出险、或考虑生【shēng】存，有些企业负债承【chéng】压，我觉得对我们来说是非常好【hǎo】的一个发【fā】展时【shí】机。”

当前【qián】，一二【èr】线城市商业地产出现【xiàn】分化，在此背景下【xià】的商业【yè】地产扩张【zhāng】很难进行简单【dān】复制。

“分化意味【wèi】着国内【nèi】商业、地产的发展不【bú】再是【shì】整【zhěng】齐划一的，但市【shì】场规律一定是以重要的城【chéng】市【shì】来带【dài】动区域，起到龙头作用。另【lìng】一个分化就是人群的分化，背后的一个深层次的逻辑【jí】就是，我们不要去想过去的那些所谓的标准【zhǔn】产品，如【rú】做【zuò】一【yī】个shoppingmall，然后全国复制【zhì】300个、500个，在分化【huà】的背景下是【shì】无法【fǎ】实现的。”

张斌表示，过【guò】去【qù】几年衣【yī】食住行等【děng】消费在【zài】赛道上出现一些【xiē】问题，线【xiàn】上【shàng】销售分走了【le】约40%的销售【shòu】额，因此线下商业要创新、要【yào】差异化发展，成为非常大【dà】的挑战。

“商业地【dì】产不能【néng】快的一个原因就是【shì】因为要【yào】创新，不要去做简单的复制的东【dōng】西。客【kè】户需求已经很多样化了，供应【yīng】一【yī】定要跟个性化需求【qiú】结合【hé】起【qǐ】来。”

“在创新的前提下，还要改变过去甲方的心态，地产【chǎn】不是【shì】甲【jiǎ】方，全世界的地【dì】产都是服【fú】务行业，所以不存在什么‘甲方爸爸’。除此【cǐ】之外，还【hái】要有好的心态，关注客户【hù】需求的变化，不要用一【yī】副眼镜去看所【suǒ】有客户。甚【shèn】至【zhì】把文化做成IP，再深【shēn】入【rù】到用创新去【qù】‘产生’文化，生成自【zì】己的价值【zhí】主张，让商【shāng】业与【yǔ】客群的互动不【bú】是只是看一看【kàn】。新的商【shāng】业分化的【de】背景下，我们认为【wéi】一个好【hǎo】的服【fú】务【wù】商应【yīng】该有【yǒu】的这样的一个远见。”

作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。

“目前瑞安在上海持有的【de】商【shāng】用【yòng】物业170万平方【fāng】米，我们从香港到内地发展的第一个城市就在上海【hǎi】，在过去的20多年里【lǐ】面【miàn】，我们看到这【zhè】个城市【shì】进入了一个【gè】非【fēi】常快速发展的轨【guǐ】道【dào】。”

张斌【bīn】由衷地说，“未来在上【shàng】海的发展，我们依然会坚持我们【men】一【yī】直在做的，用城市【shì】更新的手法，用打造社区这【zhè】样的一【yī】个大体量多【duō】功能【néng】复合的产品，继续深【shēn】耕【gēng】和扩【kuò】大我们【men】在【zài】上海这座城市的发【fā】展。”