楼【lóu】市半【bàn】年考•房【fáng】企︱写字楼“内卷”严重，金地【dì】商置继续“加码”住【zhù】宅业务【wù】

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾被金地集团【tuán】董事长凌【líng】克认【rèn】为“在商业【yè】方【fāng】面弥补金地集团不足【zú】”的金【jīn】地商置【zhì】（HK00535，股价【jià】0.435港元，市【shì】值72.27亿港元），正通过【guò】住宅开发和销售抵御行业下【xià】行周期。

翡萃【cuì】兰亭花园是上半年江苏【sū】昆山【shān】市【shì】的热点新盘之【zhī】一，是金地【dì】商【shāng】置在昆山开发的10余个楼盘中的一个。7月底的一【yī】个工【gōng】作【zuò】日，该项目售楼处的一位销售【shòu】人员【yuán】小【xiǎo】沈向【xiàng】《每日经济新闻》记者介绍，项目【mù】已开过盘【pán】，还【hái】剩【shèng】有119平【píng】方米户型的【de】房源，带装修交付。介绍完【wán】后，小沈还不忘提醒，“可【kě】以选的房源【yuán】不多了。”

9-20，金地【dì】商【shāng】置通过书面回复每经记者表示，受宏观经济【jì】影响及供应激增导致写字楼“内卷【juàn】”严重，但中国经济的【de】基础和产业结构的升【shēng】级依然还是【shì】给与了写字楼项目，尤其是【shì】优秀写字楼项目足【zú】够的【de】发【fā】展空间。下【xià】一步将【jiāng】“持续提升每一个项目【mù】的市场竞争力，从产品、配套【tào】、服务、政策多维度建立每一个【gè】项目在所在区域【yù】的相对优势【shì】，跑赢市【shì】场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭花【huā】园项目位于昆山市城【chéng】北【běi】路长江北路口附【fù】近，所处的周市镇【zhèn】有【yǒu】多【duō】个【gè】厂房和工业园，是【shì】昆山北部的工业重【chóng】镇。

该楼盘由金地【dì】商置投【tóu】资【zī】开发，规划建设9栋9-20层住【zhù】宅楼【lóu】，今年9-20获得预售【shòu】许可证，后推出196套房源【yuán】； 9-20又【yòu】加推了102套房源【yuán】。

据金地商置【zhì】品牌相关负责人介绍，昆山翡【fěi】萃兰亭项目【mù】于9-20首次【cì】开盘【pán】，截至7月推盘去化率将近70%。项目在9-20月排名昆【kūn】山城北板块【kuài】成【chéng】交量第一，在昆山【shān】全【quán】市排名前【qián】五。

不【bú】过据昆【kūn】山【shān】市房【fáng】产交易管理中心【xīn】官网统计，截至9-20，该项目两次推【tuī】售【shòu】以来共销售111套【tào】房【fáng】源，剩余187套，实际去化率为37%。

根据上述销售人员小沈【shěn】的【de】介绍【shào】，金地商【shāng】置在昆山发展已【yǐ】近10年，开发过【guò】御园、天悦、合樾、合颂等【děng】“兰庭”系列楼盘。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今年9-20，山西省【shěng】太【tài】原市规划和自然资源局公布土地招拍挂出让结果，其【qí】中【zhōng】SWG-2316地块被金地集【jí】团旗下的山西金地慧【huì】远【yuǎn】房地产【chǎn】开发有限【xiàn】公司摘得。该地块位【wèi】于太原市【shì】小店【diàn】区，用途为住宅兼容商业、托幼，出让面积27653平方【fāng】米，总价3.34亿【yì】元【yuán】。

一周后，金地【dì】商置旗【qí】下的山西金合房【fáng】地产开发有限公【gōng】司竞【jìng】得同样位于小店区的SWG-2318地块，用【yòng】途【tú】为住宅兼容商【shāng】业、托幼，出让【ràng】面积【jī】35595平方米，总价【jià】3.51亿元。

对于与【yǔ】母公司金地集团同时竞争太原市场，金地商置方面在接受【shòu】每【měi】经记【jì】者采访时表示，以上两个项【xiàng】目【mù】均位【wèi】于太原南部的小【xiǎo】店区，是【shì】太原市【shì】场少【shǎo】有的有竞争力的【de】优质项目，项目获取也【yě】是基于合【hé】理的市场判断，未来公【gōng】司也将在【zài】金地集团整体战【zhàn】略部署下持续【xù】拓展优质项【xiàng】目。“上半【bàn】年，公司实【shí】现销售额超200亿元，销售进【jìn】度超过时间进度，达【dá】到【dào】了【le】预【yù】期目【mù】标。”

值得注【zhù】意的是，原本【běn】承担【dān】金地集【jí】团【tuán】的多【duō】元【yuán】化业务任务，并运营商业地产、产业地产和租赁住宅【zhái】业务的【de】金地商置，经过一系【xì】列【liè】布局与突破，在物业投资及【jí】管理分部【bù】的收入【rù】体现得并不明显。

财报【bào】显示，2022年金地商置共实现收入103.025亿元，其中物业【yè】销售收入89.07亿【yì】元，占总收入的86%；而前【qián】一【yī】年的物业销售【shòu】收入【rù】130.2亿元，占【zhàn】总【zǒng】收入的92%。同期，物业投资及管理分部实现【xiàn】收【shōu】入8.69亿元，占总收入的【de】6%；而【ér】前一年则为【wéi】112.86亿元，占总【zǒng】收入的11%。

据金地商置披露的未经审【shěn】核运营数据【jù】，今年上半【bàn】年累计合约销【xiāo】售【shòu】额约202.32亿元，同比下降24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金中【zhōng】心是金地商置在上海【hǎi】闵行区七莘【shēn】路开发的商办项【xiàng】目，包含1栋18层写【xiě】字楼【lóu】、6栋低层办公楼【lóu】和约2.6万平方米商【shāng】业街区【qū】。

9-20，一【yī】位【wèi】负责平金中心项目的【de】写字【zì】楼销【xiāo】售人员【yuán】向每经【jīng】记者透露，“开业时【shí】间估计【jì】要到9月份。”目前，该项目商业街区装修还【hái】未完工【gōng】，已推迟原本7月份的开业【yè】计划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显【xiǎn】示【shì】，截至2022年底，金地【dì】商置的【de】土地储备共计1934万【wàn】平方米，尚未【wèi】出售【shòu】/开发中/持作未来开发的项【xiàng】目中，江苏【sū】省的昆山市有合【hé】颂兰庭花园、兰亭都【dōu】荟、尚滨花园和翡丽兰庭花【huā】园，均为纯住宅项目。而在【zài】南京、苏州、南通、徐州【zhōu】、盐城、淮安则【zé】大多是住宅与【yǔ】商业【yè】综合项目【mù】。

但唯独在上海【hǎi】，金地商置17个项目中有【yǒu】13个为产业【yè】园或办公楼项目。究其原因，母公【gōng】司金【jīn】地集团在华东区域分布有上海公司、南【nán】京【jīng】公司、苏南公司以及合【hé】肥公【gōng】司等【děng】，尤【yóu】其深耕【gēng】上海住宅市场多年，开【kāi】发了金【jīn】地未来城、金地都【dōu】会等多【duō】个【gè】楼盘。

据世【shì】邦魏理仕【shì】的研究报告，今【jīn】年【nián】上半年，上【shàng】海写字【zì】楼【lóu】市【shì】场净吸纳量21.9万平【píng】方米，同比下调31.6%；新增供应量52.9万平方【fāng】米，同比增加264.9%；租金【jīn】下降【jiàng】至每【měi】月每平方米【mǐ】272.6元，部分写字楼运营商主动【dòng】小幅下【xià】调租金，以期占【zhàn】据更多市场【chǎng】。

仲量联行华东【dōng】区董【dǒng】事总【zǒng】经理兼商【shāng】业【yè】地产部【bù】中国区【qū】总【zǒng】裁张静向每经记者表示，在办【bàn】公楼【lóu】市场，租【zū】户选址趋于谨慎，加之新增【zēng】供应增【zēng】大，导致上海写字楼租金依然承压。

记者注【zhù】意到，经历了去年营业收【shōu】入和净利润下【xià】滑后，金【jīn】地商置于今年初进行了一场大范围架【jià】构缩【suō】编，2个【gè】区域公【gōng】司、1个专业公司【sī】以及6个城市公司被撤销，管理人员职务【wù】被免。调整后的金地【dì】商置，分为【wéi】华东、东部、华【huá】南【nán】、华北四个【gè】区域，每【měi】个【gè】区域【yù】三家城市公【gōng】司，分别是上海【hǎi】、环沪、杭【háng】州【zhōu】；江苏、淮海、武汉；广【guǎng】深、成昆、长沙；山东、山西、河北公【gōng】司。

“此轮【lún】组织架构调【diào】整是基于业务发展目【mù】标所进行的，是公司【sī】一系列管理举【jǔ】措中的重要一环，主要【yào】对部分业务单元、区域、城【chéng】市公司【sī】的管理架【jià】构进行了优化整合。”金地商置方【fāng】面表示【shì】，调整【zhěng】后进一步提高了公司内部结构与业务【wù】发【fā】展的匹配度，有效【xiào】促进【jìn】了公司组织能【néng】力和组织效能的【de】提升。

“受宏观经济影【yǐng】响及【jí】供应激增导致写字楼“内卷”严重，但【dàn】中国经济的【de】基础和产业结【jié】构的升【shēng】级依然【rán】还是给与【yǔ】了写字【zì】楼【lóu】项目，尤其是【shì】优秀【xiù】写字楼项目足够的发展【zhǎn】空间。”

金地置业方【fāng】向每经记者表示，为【wéi】应对当下的【de】市场挑战，将重【chóng】点从三【sān】个方面开展经营工作：一是密【mì】切监测【cè】宏【hóng】观经济和产业经【jīng】济的发展态势，审时度势【shì】、更为灵敏的做好【hǎo】租赁及经营策略的调整；二是【shì】持【chí】续提升每【měi】一个项目的市场竞争力，从产品【pǐn】、配套、服【fú】务【wù】、政策多维度【dù】建【jiàn】立每【měi】一个【gè】项目在【zài】所在【zài】区域【yù】的相对优势，跑赢【yíng】市场及同行；三是对于稳定期【qī】项目【mù】着力做好存量租户【hù】的管理，提【tí】升【shēng】项目续租率与【yǔ】客户满意【yì】度，同步有【yǒu】计划的进行租户结构【gòu】及租期【qī】结构的优化调整【zhěng】，增强项目的抗风险能力。