焦点观察：公募REITs上市两周年：不畏浮云遮望眼

【路在何方】

当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。

(资料图片)

何桂婷

公募REITs(不动产投【tóu】资信托基金)首【shǒu】批产品【pǐn】在中国【guó】上市至【zhì】今，正好两【liǎng】年时间。两年【nián】中，市【shì】场情绪经历了从观【guān】望到高涨再到震荡下【xià】行的大起大落【luò】，市【shì】场参与者对此都印象深【shēn】刻。当【dāng】下怎么看，未来怎【zěn】么办，不【bú】仅对公【gōng】募REITs的发行方提出【chū】了挑战，更是摆【bǎi】在机构投资者面前的【de】一道难题。在目前的市场低迷期，保【bǎo】险资【zī】金作为专业的机构投资人，也【yě】是长线资金的代表，应该更加理性【xìng】地看待这【zhè】个市场，才能拨开迷雾、抓住【zhù】本质、辨明方向。

第一，REITs作为保险【xiǎn】资【zī】产【chǎn】配置的战略性机【jī】遇，不会随市场的短期波动而【ér】改变。对比国际经验来【lái】看，美国REITs发【fā】展半【bàn】个多世纪至今，经历了多次【cì】波折，起初【chū】发展【zhǎn】也是非常缓【huǎn】慢，在推出【chū】后第28年总市值规模才突破100亿【yì】美元，但【dàn】在【zài】政策【cè】逐步完【wán】善、资金面逐步【bù】丰富的背景下，REITs的市场【chǎng】规【guī】模出现两次跨越式增长，投资价值得【dé】到了长线资金认【rèn】可，相【xiàng】应地也为【wéi】长线资金【jīn】带来了丰厚回报。中国REITs市【shì】场【chǎng】发育之初就充分吸【xī】收了海外经验，发展【zhǎn】速度呈现【xiàn】出跨越式状态【tài】，两年时间发行规模【mó】接【jiē】近1000亿，市场【chǎng】波【bō】动也会较为【wéi】显著。但REITs市场本身具有广阔容量前景，按存量资产转换【huàn】估【gū】算【suàn】市值规模将【jiāng】达到【dào】5万亿元，是配置型保险资金应【yīng】对【duì】优质资产荒的必然选择。

第二，公募【mù】REITs作为【wéi】全【quán】新投资【zī】品种，其【qí】震荡【dàng】波动本身也将成为顶层政策配套和市【shì】场【chǎng】机制完善的关【guān】键助力【lì】。目前【qián】公募REITs市【shì】场【chǎng】规模【mó】及产品丰富【fù】程度仍然有限，监管层【céng】、原始权益人、投资人，包括【kuò】各类【lèi】中介机构【gòu】都在摸索【suǒ】阶段。同时宏观经济【jì】和底【dǐ】层资产【chǎn】所处【chù】的产业环境正在【zài】出现的风险，都恰好在这一时【shí】期通过【guò】REITs市场反映出来。而目前公募REITs项目在申报过程中采取了比【bǐ】上市【shì】公司还要严格的审核【hé】流程和审核尺度，可以预见的【de】是，法律规范及政策规制都将针对所暴露的风险予以调整和放松【sōng】。因此【cǐ】，作为长线【xiàn】资金的代表，险资【zī】更应该【gāi】在市场震荡期“不畏浮【fú】云遮望眼”，紧密观【guān】察乃至适时参与相关政策【cè】法规的完善【shàn】过【guò】程中，从而助推市场【chǎng】低迷期演变【biàn】为【wéi】政策完善期【qī】乃至【zhì】投资机遇期。

第三，作为优质存量【liàng】基础【chǔ】设施【shī】资产的载体，REITs产品的内在价值需要【yào】更【gèng】深入地挖掘【jué】和【hé】发现。本【běn】轮REITs市场【chǎng】波【bō】动下行的幅【fú】度已经远【yuǎn】远偏离了基本面，但现在【zài】市场仍然没有【yǒu】太大起色，原因可【kě】能在于【yú】各类【lèi】投资人尚未对【duì】REITs产品这个【gè】新兴品种进行更加【jiā】深入的【de】研【yán】究分析，对其收益和波动的特征、配【pèi】置和投资策【cè】略的选择没有清晰的认【rèn】知，操作同【tóng】向性【xìng】比较明显【xiǎn】。而经过层层【céng】筛选【xuǎn】上市后的公募REITs底层资产，是目前存量基础设【shè】施资产中的优质代表，但具【jù】体到不同业【yè】态、不同【tóng】资【zī】产仍然有优【yōu】劣之分，匹【pǐ】配不同属性的资【zī】金也需要有所甄别和挑选，只【zhī】有当不同投【tóu】资【zī】人【rén】对【duì】同类资产的价值形成【chéng】有差别的【de】判断后，市场交易行为才会变得更加丰富，市场流【liú】动性才会变得更【gèng】加【jiā】充【chōng】裕，市场规模才能不断得到【dào】扩【kuò】大。

第四，中国经济正在【zài】经历转型升级，传统发展模式难以维系，新的发展【zhǎn】动【dòng】能尚未形成，那么向存量要增量、向管理要效益则是必【bì】然【rán】的路径【jìng】。庞大规【guī】模【mó】的基础设施资产通过REITs向投资【zī】者发售【shòu】，再通过精【jīng】细化的运营【yíng】管理【lǐ】获取【qǔ】稳定现金流，不【bú】仅丰【fēng】富了【le】标准化投资品种，降低了【le】投资者的参【cān】与门槛，让REITs成为深化金融供给侧【cè】结构性改【gǎi】革的重要工具，更重要的是通过【guò】绩效【xiào】激【jī】励提升【shēng】了【le】基础资产的管理【lǐ】质量【liàng】，让基础设施【shī】资产更加高【gāo】质量地【dì】服务于实【shí】体经济【jì】建设，其收益获【huò】取【qǔ】机制也使REITs成为了帮助险资【zī】抵【dǐ】御利率下行风险穿越经济【jì】周期的重要工具。

诚然，公募REITs市场仍【réng】有诸多【duō】不完善的地方，包括监管政【zhèng】策有待继续【xù】完【wán】善，多元投【tóu】资主体进一步引【yǐn】入，市场机制建【jiàn】设需要不断加强，但“梅【méi】花香自苦寒【hán】来”，只【zhī】有守住含苞的寂寞才能享受绽【zhàn】放【fàng】的芬芳。当前公募REITs市场风险【xiǎn】释放已较为【wéi】充分【fèn】，长期投资价值显现，险资应加大【dà】对REITs投资价值的分析【xī】研判力度，承担好负责任投资【zī】者角色，为【wéi】REITs市场的发展壮大做出应有的贡献，将【jiāng】REITs市【shì】场【chǎng】真正【zhèng】发【fā】展成为落实国家战略、服务实体经济【jì】特【tè】别是支持“两新一【yī】重”的使【shǐ】命【mìng】载体。

（作者系中再资产投资与创新研究中心分析师）

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