打新套利动【dòng】辄【zhé】千【qiān】万【wàn】，“万人摇”乱象丛生，楼市【shì】限价走到十【shí】字路口 实时

6月的首周，杭州临安一个案名为“华发荟天府【fǔ】”的楼盘意外【wài】出圈，登【dēng】上【shàng】同【tóng】城【chéng】热搜榜。因为这个楼【lóu】盘在过去半年【nián】时间里，采用买【mǎi】房送黄金的方式变相降价【jià】促销。

(相关资料图)

为何【hé】楼【lóu】盘不【bú】直接降价，而【ér】是【shì】以送一斤【jīn】甚至二斤【jīn】黄金来对冲【chōng】房款？对于这个追问，房【fáng】企营销圈子里的人大多深感无奈：楼盘定价【jià】有【yǒu】备案价设置的上下限，这【zhè】两【liǎng】年市场下行，地产营销绞尽脑汁【zhī】突破限价下线【xiàn】，送车位、送物管费，甚至接纳农产【chǎn】品抵扣房款【kuǎn】，促销【xiāo】五花八门。

另外一边，上海的高端【duān】住宅，却【què】因为无【wú】法突破限价上【shàng】线【xiàn】，陷入营【yíng】销的【de】困境。不久前，上海徐汇滨江的云锦东方宣布暂停【tíng】摇号销售并退【tuì】订，这【zhè】个楼盘因为“无【wú】论买中哪【nǎ】一套都能轻松净赚千万【wàn】+”而让【ràng】沪上有钱的社保巨子们疯【fēng】狂，市场风传【chuán】有人为【wéi】了增加买房筹【chóu】码不惜火【huǒ】线“假结婚”以提【tí】高购房【fáng】积分。

在每个城市【shì】，房【fáng】子【zǐ】可谓【wèi】是接【jiē】受监管最多【duō】的商品之一，但房【fáng】子的销售过【guò】程中，却仍【réng】是漏洞频出。以稳定房价作为初衷的“限价【jià】”政策【cè】为【wéi】例，自2016、2017年【nián】以【yǐ】来，各【gè】地限价政策【cè】的祭出，在楼市过热之际成功稳【wěn】定【dìng】了市场预期，对于平抑房【fáng】价起到过立竿见影的作【zuò】用。但同【tóng】时也确实催生了“万人【rén】摇”、“打新”等等附带【dài】效应。如今，站在楼【lóu】市下行、需【xū】求不振的当下，有业内人士提出，限价政策基本【běn】完成了历史使命，当前或【huò】可考虑退出历【lì】史舞台【tái】，在部分仍有房价上涨压力的热【rè】点城市【shì】，可考虑适当放松限【xiàn】价【jià】的同时优化楼市调控【kòng】措施。

楼盘“打新”乱象

过去几年，因为限【xiàn】价带来一二手【shǒu】房的价差【chà】，“打新”一度成【chéng】为各大城【chéng】市中的时髦名【míng】词【cí】，就连【lián】原本没【méi】有【yǒu】购房需求的【de】人们，为了百【bǎi】万到数百万的投机空间，纷纷【fēn】涌向【xiàng】新房市【shì】场，催生了一个又一个疯【fēng】狂的楼盘“万人【rén】摇”。

上海【hǎi】云【yún】锦东【dōng】方引发的【de】打新热潮不是【shì】孤例，此前几【jǐ】年，全【quán】国【guó】几个主要城【chéng】市【shì】频繁上演着类似【sì】的打新【xīn】创富【fù】神话。今【jīn】年3月中旬【xún】第二次开盘的“杭州【zhōu】国际金融中【zhōng】心（IFC）”正是其中一【yī】例。这个位于【yú】杭【háng】州钱江新城的顶流红盘，除8套房【fáng】源被A类人才锁定【dìng】之外，余下的【de】56套房源引来2798组家庭认【rèn】筹摇号，整【zhěng】个选【xuǎn】房流【liú】程不到20分钟即结【jié】束。公开信息显示，杭州IFC限价【jià】仅【jǐn】6.98万/平方【fāng】米，但周边有项目二手【shǒu】房挂牌均价已近12万元/平方米，较新房价格接【jiē】近翻倍【bèi】。

即便是在楼市稍显平【píng】淡的北京【jīng】，也有这样的倒挂“神盘”，东城区的共有产权住房永【yǒng】定府【fǔ】是不容忽视的一个。该项目位于北京二环【huán】沿线，区位极【jí】佳，销【xiāo】售均价8.9万元【yuán】/平方米，最高不【bú】超过【guò】9.35万元/平【píng】方【fāng】米；而周【zhōu】边次新【xīn】二手房【fáng】均价已达12.7万/平【píng】方米【mǐ】。尽管约3万元/平方米的倒挂不算太大，但项目定位偏刚需，面积89平【píng】方米起，总【zǒng】价门槛相【xiàng】对【duì】较【jiào】低，仅在500万元左【zuǒ】右【yòu】。于是【shì】永定【dìng】府的【de】391套房源，吸引了约【yuē】9000人的购房意向，接近“万人摇【yáo】”。

真正达到了“万人【rén】打新【xīn】”的高端项目出现在深圳。2020年11月，网红楼盘华润润玺一期入市【shì】，一次【cì】性推出1171套【tào】住【zhù】宅【zhái】房源，面积范围100~200平方米，备【bèi】案均价13.1万/平【píng】方米。而彼时【shí】该项目前期已【yǐ】交房的二【èr】手房成交【jiāo】均价约18万元/平方米。在【zài】买入即有机会赚到500~1000万元的诱【yòu】惑下，购房【fáng】者趋之若【ruò】鹜，购房申请人【rén】数【shù】超1.5万人，而最终完成诚意金【jīn】冻结、有资格参与摇号的人也有9690人。据当时【shí】的要求【qiú】，诚意登记保【bǎo】证金为350万元/套，也【yě】就是说【shuō】，仅华润润玺一【yī】期，冻资【zī】金【jīn】额就达339亿元。

2020年7月开【kāi】盘的成都【dōu】凯德卓锦万黛项目，均价【jià】仅1万元/平方米出头，与周边二【èr】手房形【xíng】成的【de】价格剪刀差【chà】约5000-6000元/平方米。“买到【dào】就是【shì】赚到”的【de】诱惑之下，有5.8万【wàn】人报名抢购774套【tào】房源。而此前入市【shì】的成都【dōu】川【chuān】发天府上城【chéng】项目，也【yě】有4万【wàn】人参与摇号。

事实上，在市场热度【dù】走高的时期，南京【jīng】、苏州、宁波等【děng】许多【duō】城市都曾因一二【èr】手价差出现“万人摇”项目。例【lì】如2022年4月【yuè】，西安的天地源【yuán】·丹轩坊以约2.5万/平方米的【de】价差吸引了超过3.4万组客【kè】户认购登记；2021年时【shí】，西【xī】安楼市出现了超12次“万【wàn】人【rén】摇”；杭【háng】州更是【shì】有过在两年多【duō】的时间里创【chuàng】造【zào】28次【cì】“万人摇”的记录。

限价带来的一二手“价【jià】差”，在过去一【yī】个特殊的历【lì】史时期【qī】内，空前【qián】激发出人【rén】们的购房热情。在投资氛围【wéi】浓烈的杭州市场上【shàng】，一位【wèi】购房【fáng】者向第一【yī】财经透露，楼市火【huǒ】热那几年【nián】，年轻【qīng】人【rén】会几【jǐ】个人凑钱参与摇号、有家庭的【de】人则【zé】忙于帮【bāng】父【fù】母落【luò】户以获取打新资格。在2020年的【de】深圳，由于楼市政【zhèng】策【cè】收紧，不少人一夜间失【shī】去购房资【zī】格，于是没有名额或积分较低的购房【fáng】者选择“代持”，而资金不足的人则“众筹买房”……楼市【shì】打新乱象丛生。

房价预期管理

限【xiàn】价政策【cè】的起点是楼市火热的2016年，当时许多城市祭出了限购【gòu】、限贷【dài】、限价、限售、限商的五【wǔ】限格局【jú】，从【cóng】供给端到需求端【duān】进【jìn】行限制，致力【lì】于打【dǎ】压【yā】投资性【xìng】需求。

2017年【nián】12月，全【quán】国【guó】住房城乡【xiāng】建设工作会议上，时任【rèn】部【bù】长王蒙徽曾提出2018年我【wǒ】国房地产市场的调控方向，即针对各类【lèi】需求实行差别化调【diào】控政策，满足首套刚需、支持改【gǎi】善【shàn】需【xū】求、遏制投机炒房。

业内认为【wéi】，这次会议【yì】本质上【shàng】强调了2018年政策调控【kòng】的【de】主旋律：打压【yā】投资性需求，与以往政【zhèng】策的逻辑一脉【mò】相【xiàng】承。9-20，中央政治局会议明确提【tí】出【chū】“坚【jiān】决遏制房【fáng】价上涨”，明【míng】确了政策【cè】调控的基调。

据【jù】亿翰智库【kù】统计，2016-2018年间，超50城市【shì】出【chū】台了细则不【bú】尽【jìn】一致的限价政策，范围覆盖四个一线城【chéng】市，多数【shù】二线城市和部分三【sān】四线城【chéng】市。该【gāi】机构认为，对于限价的项目【mù】，开发商参照着【zhe】政府指导【dǎo】价出售，稳定了购房者对于【yú】房价【jià】的预期，抑制了市【shì】场的大起【qǐ】大落。

但一二手房【fáng】价的倒挂是个无法【fǎ】避免【miǎn】的【de】结果。亿【yì】翰智库副总裁田【tián】晶向记者分析，限价政策是单方面针对一手房【fáng】，因此，新房价格因限制【zhì】性【xìng】政策封顶【dǐng】，而二手房则是【shì】自【zì】由【yóu】的市【shì】场交易，价格由市场决定。而在市场【chǎng】行【háng】情火爆时，二手房【fáng】价格保【bǎo】持坚挺，倒挂也就必然出【chū】现。

在限【xiàn】价政策刚【gāng】推出【chū】的几年里，众人争抢、一【yī】房难求【qiú】的情况已在高【gāo】能级城【chéng】市限价项目上出现。2018年开盘的南京保利樾广场项目，引得5428组【zǔ】客户摇号，中签率仅【jǐn】5.8%；同期，还有不【bú】少以企业之名【míng】抢房以【yǐ】期套【tào】利【lì】的案例。

“打补丁”的政策也【yě】渐次出现【xiàn】。2018年6月，西安、长沙、杭州相【xiàng】继出台暂停企业购买住房【fáng】的政【zhèng】策，压缩【suō】企业【yè】和【hé】个人获利的空间。2020年7月【yuè】，频繁出现“万【wàn】人摇”的杭州【zhōu】祭出了摇号新【xīn】政，高层次人才优【yōu】先购房政【zhèng】策加绑限售期限、加【jiā】大【dà】对【duì】“无【wú】房家庭”政策【cè】倾斜力度、增加购房意向【xiàng】登【dēng】记限制等四方面内容，以支【zhī】持自【zì】住需【xū】求，抑制投机炒房。

政策不断打补丁，但【dàn】似乎仍【réng】然难【nán】以从根【gēn】本上堵住【zhù】漏洞。事实上，业内对限价政【zhèng】策的效【xiào】果始终存在不一样的看【kàn】法。

在亿翰智【zhì】库田【tián】晶看来，限价政策是【shì】在2016年-2017年市场环【huán】境下出现的【de】政策【cè】性工具，有【yǒu】其时效性和历史【shǐ】性的价值。

但在地【dì】产专栏作家西峯看来，价格管制往【wǎng】往【wǎng】是无效的，好心也会办坏事，限价【jià】政策原意是【shì】想遏制新房价【jià】格上【shàng】涨幅度，但限价政策的【de】实际推行使【shǐ】得一【yī】线和强【qiáng】二线城市出现了广泛的一二手房价格倒挂，出乎【hū】意料【liào】地【dì】引发了大量投【tóu】机性需求，并【bìng】未【wèi】能真【zhēn】正【zhèng】起【qǐ】到遏【è】制炒房的【de】作用。同时，限价也导致了开发商【shāng】的利润变薄和巨额税款的【de】流失。

关于“退出”的讨论

如今【jīn】，房地产市【shì】场基【jī】本面已经【jīng】发生了巨大变化【huà】，现行【háng】限价政策却依【yī】然催生【shēng】着【zhe】“云锦东方”这样【yàng】的销售乱象和不公平，那么，限价是否到了可以退出历史舞台【tái】的时机【jī】？

中指【zhǐ】研究院【yuàn】市场研究【jiū】总监陈文【wén】静告诉记者，限价政【zhèng】策【cè】出台的初衷是实现“稳地价、稳房价、稳预期【qī】”，支持合理【lǐ】购房需求，但随着市场环境【jìng】的变化，限价带来的负面【miàn】影响愈发【fā】突【tū】出。“价格倒【dǎo】挂【guà】不仅增【zēng】加【jiā】了【le】真实住房【fáng】需求的购房【fáng】难度【dù】，也【yě】无法反映市【shì】场真实情况，违背了政策【cè】初衷。而在房地产【chǎn】市场调整压力【lì】增加的背景下【xià】，多个城市出台“限跌令【lìng】”，也导致【zhì】房企销售不畅，资金回笼【lóng】受【shòu】阻【zǔ】。在新的市场环境下，限价政策也需【xū】要及时调整优化。”

田晶认【rèn】为【wéi】，目前来【lái】看，限价政策的历史性【xìng】任务在一定程度上已达成，其中也产生了【le】一些附加的问【wèn】题。若要对【duì】限【xiàn】价政策进【jìn】行取消，需要进行市场测试，考虑到取消之后会对市场【chǎng】产生【shēng】何种影响或冲击。她【tā】提出，政【zhèng】策退【tuì】出可以分【fèn】层级推进【jìn】，例如针对【duì】部分获利空间巨大的市场，如豪宅市场【chǎng】取【qǔ】消限【xiàn】价，而其他的【de】市【shì】场予以保持。

事实上【shàng】，随【suí】着【zhe】“房住不炒”的持续压【yā】实，城市、区域【yù】不【bú】断分化，近【jìn】几年，一二手房价格倒挂的现【xiàn】象【xiàng】大幅减少，套利空间【jiān】收窄，火爆的抢购场景【jǐng】不断减少。很多城市【shì】和区域【yù】，已经陆续放宽甚至退出了限价的政策。

某新【xīn】一线【xiàn】城市地产行业【yè】分析师【shī】向记者【zhě】透露，从限价政策的实际执行来看，苏州从【cóng】去年【nián】开始就在一步步放松限【xiàn】价，新【xīn】盘项目上限从4万【wàn】向上突破，今【jīn】年最【zuì】高【gāo】已触及5.5万【wàn】元。该分析师认为，城市的核【hé】心板块项目价格上涨之后，可以促使部【bù】分需【xū】求向【xiàng】此核心板块溢出，从而在一定程度上带动去【qù】库存，去年苏州就【jiù】在这一政策的【de】作用下【xià】推动了去化。

但是，若取【qǔ】消【xiāo】限价【jià】，房价会【huì】大【dà】涨吗？田晶【jīng】认为，在当下，取【qǔ】消限价【jià】并不【bú】必【bì】然意味着【zhe】房价上涨，这需要考虑具体的城【chéng】市和具体的项目。2015年【nián】之后的几年【nián】，市【shì】场存【cún】在着【zhe】地价【jià】向房价传导、一线城市房【fáng】价上涨向二线【xiàn】、三四线城市传导的现象【xiàng】，而如今这一现象已不【bú】存【cún】在。当下是一个明显分化的市【shì】场【chǎng】，取消限价后，有些城市的项目有【yǒu】涨价的可能，而【ér】对于另一些项目来说则可能是个【gè】伪命【mìng】题。