中南建设：休养生息｜年报风云㊽

文/乐居财经 杨宏彬

【资料图】

“2022年对于我们来说【shuō】，是面临生死【sǐ】考验的。”业绩【jì】会上，中南【nán】建设董【dǒng】事兼总经理陈【chén】昱【yù】含【hán】坦言去年公司经营上面【miàn】临的巨大挑战。

9-20，中南【nán】建【jiàn】设（000961.SZ）召开2022年业【yè】绩发布会，公司董【dǒng】事长陈锦石【shí】、董事【shì】兼总经理【lǐ】陈昱【yù】含、副总经理【lǐ】兼财务总监辛琦以及董事【shì】会秘书梁洁出席。

2022年【nián】，中南【nán】建设实现合【hé】约销售额649.2 亿元【yuán】，销售面积 543.2万平【píng】方【fāng】米，同比分别减少 67.1%和【hé】 63.0%，实现【xiàn】营业收入590.4亿元，同比减少 10.33%，归属【shǔ】上市公司股东【dōng】的净利润亏损【sǔn】91.7亿元。

业绩会上，管理层谈到【dào】了亏损【sǔn】的主要原因，主【zhǔ】要包括，由【yóu】于【yú】市场下行，去化【huà】牺牲了部分【fèn】利润；增加计提跌【diē】价准备以【yǐ】及费用开支与【yǔ】营收降幅不配。

虽然面临亏损，但中南建设【shè】也在努力维持【chí】良性【xìng】发展，保证了境内公开【kāi】市【shì】场零违【wéi】约。截止2022年末，中南【nán】建设有【yǒu】息【xī】负债 475.5 亿元，比 2021 年末【mò】减【jiǎn】少 147.2亿元，全年经【jīng】营性现金流【liú】入【rù】 595.8 亿元，经营活动产生的现金流量净额 62.5 亿元，持续保持正值【zhí】。

主副业务受冲击，提质增效降成本

财报显示，2022年中南建设的营收主【zhǔ】要来源三块业务，即房地产开发、建筑施工、酒店及其他【tā】业务。其【qí】中，房地产业务是中南建【jiàn】设最【zuì】主要的收【shōu】入来【lái】源【yuán】，其次【cì】是建筑施工【gōng】。放在整体市场来【lái】看，这两项业务【wù】在2022年【nián】是受冲击最严重的，这也意味着【zhe】中【zhōng】南建设的经营势必会受到影响【xiǎng】。

期内，中南建设的房地【dì】产开发业务实现营收为【wéi】502.57亿元，较去年同期下滑10.33%；建筑施工【gōng】业务【wù】营收为94.78亿【yì】元，同比下滑62.31%。主副业务【wù】营收【shōu】的下滑，导【dǎo】致了中【zhōng】南建设整体营收【shōu】的下滑。

因为业务规【guī】模的【de】收缩，中南建设的营业成本也有所减少，但降幅不及【jí】营收【shōu】，这也成为中南建设最终净利润下滑【huá】的原【yuán】因之【zhī】一。如房地产【chǎn】开发成本为495.83亿元，同比降【jiàng】低0.94%；建【jiàn】筑【zhù】施工的成本为【wéi】105亿，同比降低【dī】55.28%，且高于业务收入，公司 2022 年综合毛利率-0.09%，同比下降【jiàng】 10.12%。

另一方面，中南建设2022年进行了【le】计提资产减【jiǎn】值准备【bèi】金额合计35.35亿元，计提【tí】减值导致公司【sī】2022年度【dù】合并报表利润总额减【jiǎn】少【shǎo】35.35亿【yì】元。

不过，从财务【wù】数据【jù】看，中【zhōng】南建设未【wèi】来的业绩是有增长【zhǎng】动【dòng】力【lì】的。截止2022年末，中南【nán】建设的已【yǐ】售未结资源为1128.5亿元，是2022年【nián】营收【shōu】3倍；合约负债为1164.2亿元。

按照目前的经营安排，中南【nán】建【jiàn】设现有项目2023年计划开工面积81万【wàn】平方米，竣工面积1,088万【wàn】平方米，比2022年增【zēng】加【jiā】47%。

陈昱含【hán】同样【yàng】在业绩会【huì】上表【biǎo】达了未来业绩增长的信心，其谈【tán】到【dào】，2022年的亏损实际上是【shì】公司在行业剧烈调整底下的短期表现，2022年公司已经【jīng】做出了充分计提减【jiǎn】值，2023年将不再需要进【jìn】一【yī】步的增加【jiā】计提存货的跌价准【zhǔn】备和坏账的准备。考【kǎo】虑到市场正逐步回暖【nuǎn】，相【xiàng】信中南2023年的【de】销售金额会【huì】好于2022年；以及【jí】预计公司竣工面积较【jiào】去【qù】年【nián】增长，公【gōng】司有【yǒu】信心扭亏【kuī】为盈。

去【qù】年一整年【nián】购房者信心持【chí】续萎靡【mí】，导致了【le】房企营收下降。而购房者之所以对市【shì】场信心不足【zú】，是因【yīn】为【wéi】房企频频暴雷之后【hòu】带【dài】来的无法或延期交付【fù】。

面对市场的冲【chōng】击【jī】，中南建设依旧坚持以保交付【fù】为主旋【xuán】律，地产业务累计完【wán】成7.2万套房【fáng】屋【wū】交付【fù】，建筑履【lǚ】约交付面积357万平方米。

当土【tǔ】地和人口红利【lì】褪去，从前【qián】房地产行业的粗放式增长再不【bú】适用，今年【nián】已有【yǒu】多家房【fáng】企提出了降本增效，向管【guǎn】理要红利的观【guān】点。

中南建设【shè】在期内亦是严【yán】格控制支出。2022年公司销售费用【yòng】18.2亿元【yuán】，同比下【xià】降21.2%，管理费用22.7亿【yì】元，同比【bǐ】下降【jiàng】34.8%，利【lì】息支【zhī】出54.3亿元，同比下降20.3%。

展望2023年， 陈昱【yù】含用了4句话来总结中南建设的发展【zhǎn】：把握时【shí】机，休养生【shēng】息，力保【bǎo】交付修复利润。

谨慎投资，稳住现金流

把安全【quán】放在首位，是当【dāng】下房【fáng】企们的【de】共识。深度调整之下【xià】，稳住现金流更【gèng】为重要。

出于谨慎，中【zhōng】南【nán】建设2022年内并未新增【zēng】项目。早在去年【nián】中【zhōng】期业绩会上，陈昱含就明【míng】确表示【shì】，中南建设要继续舍弃一【yī】些利益，包【bāo】括规模、利【lì】润等，把一切不必要的支出【chū】和业务【wù】砍掉，只专注于地产【chǎn】和【hé】建筑主业，在现金流危【wēi】机【jī】缓解【jiě】之前，不会【huì】兼顾【gù】其他。同时，中南建设也【yě】在“修枝剪【jiǎn】叶”，年内出【chū】售【shòu】了9家子公司，进一步保证【zhèng】资金充裕。

受益【yì】于此，2022年【nián】中【zhōng】南建设的投资现【xiàn】金【jīn】流已经回正，为【wéi】14.39亿元，同比增长148.2%。

其中，处【chù】置子公司及其他营业单位收【shōu】到【dào】的现金净额为5.94亿元，同【tóng】比增长【zhǎng】260.9%；投资支付的现金为16.07亿元【yuán】，同比【bǐ】下降67.22%；构建固定资产、无形资【zī】产和其他长期资产支【zhī】付【fù】的现【xiàn】金为20.94亿元，同比减少【shǎo】46.68%。

“缩表不代表躺平，我们【men】在反思和检讨当中【zhōng】，挖掘中【zhōng】南独特的发展轨【guǐ】迹，包【bāo】括我【wǒ】们在【zài】能力的禀赋【fù】和【hé】业【yè】务的可【kě】能性。” 陈【chén】昱含表达对【duì】于当下缩表的看法【fǎ】。而至于未来有【yǒu】没有投资计划，她【tā】表示，目前【qián】公司仍存在经营压力【lì】，在【zài】投资拿地方面会采取慎之【zhī】又慎的原则，在融资局面全面好转【zhuǎn】的情【qíng】况下【xià】，才有可能新增或考虑一些拿地的【de】机会【huì】。

经营现金流方面，中南建设已经连续5年保持【chí】正值【zhí】，2022年录得经营【yíng】现【xiàn】金流净额为65.53亿元。管理层表【biǎo】示，2023年公【gōng】司经【jīng】营现【xiàn】金流仍【réng】会优于【yú】2022年。

债【zhài】务【wù】方面，中南【nán】建设【shè】年内降债成果显著，期末【mò】有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减【jiǎn】少 147.2亿【yì】元【yuán】。具体有息负债【zhài】包括银行贷【dài】款、非银贷款及债券【quàn】，其中银行贷款是最主要的融资渠道【dào】，期末融资余【yú】额【é】为【wéi】276.6亿元；其次为非银机构贷【dài】款，期末融资余额为【wéi】137.3亿元【yuán】；最后为债券【quàn】等融资工具，期末融资余额为61.7亿元。

截止【zhǐ】2022年末，中南建设所持的货币资金为137.46亿元，一年内需【xū】偿还的短【duǎn】债是232亿元，短期内仍【réng】存在一定【dìng】的偿【cháng】债【zhài】压【yā】力。

年内，中南建【jiàn】设稳【wěn】住经营【yíng】的同时，也在设法拓宽融资渠【qú】道。其曾与华【huá】融和江苏资【zī】产等AMC达成合作。年末，助力房【fáng】地产融【róng】资的“三【sān】支箭”射出，银【yín】行间市场交易商【shāng】协会探【tàn】讨通【tōng】过中债增进公司增信支持民营【yíng】房企发债融资，中南建设位【wèi】列试【shì】点【diǎn】房企【qǐ】名单之中。

陈昱含则表示，中南的定增项目预计在下半年真正落地【dì】，目前【qián】公【gōng】司将继续与各家银行紧【jǐn】密合【hé】作，做【zuò】好项目层面的融【róng】资安排，同时【shí】利【lì】用好各类保交付【fù】的政策性【xìng】资金，确【què】保兑付形势不【bú】劣化。

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